Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Что такое непосредственное управление

Что такое непосредственное управление

Что такое непосредственное управление

Порядок перехода на непосредственное управление МКД

Только после изучения всех положительных и отрицательных моментов, проведения всестороннего анализ, жильцы должны сделать осознанный выбор. Если он сделан в пользу такого способа управления многоквартирным домом, как непосредственное управление – следует ознакомиться с процедурой перехода на этот вариант. Главная задача заключается в том, чтобы организовать всех владельцев жилья, убедить их в необходимости принимать участие в обустройстве общего имущества.

Процедура перехода на непосредственное управление достаточно простая. Она происходит в 3 этапа. Рассмотрим алгоритм действий.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива.

Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.Группа создается по списку владельцев квартир.

Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда.

Самый эффективный метод – обход собственников. выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы.

Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

+1Анонимный вопрос · 12 февр 2018 · 9,0 K2ИнтересноЕщё22,0 KAequĭtas sequĭtur legemЖилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом.

Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном домеНепосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч.

2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).Преимущества непосредственного управления:1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч.

2 ст. 164 ЖК РФ).Недостатки этого способа управления:1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативомТоварищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).Обратите внимание!С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН).

При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст. 50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч.

1 ст. 135 ЖК РФ).ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.Управление управляющей организациейУправляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч.

1, 2 ст. 162 ЖК РФ).Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч.

5, 8 ст. 162 ЖК РФ).За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч.

4 ст. 161 ЖК РФ).Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.114 · 6,7 KКомментировать ответ.Вы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниямиЧитайте также1,3 KРадиофизик, меньше математик, радио, сетевой админ, программист.Организация, которая управляет. Или независимый экcперт. Тут надо искать уже какой из экспертов на что правомочен.

Вот выдержка:На осмотре должны присутствовать:

  1. потерпевший;
  2. виновник (если соседи сверху отказываются, осмотр производится в их отсутствие);
  3. представители управляющей компании, ТСЖ или совета многоквартирного дома (если выбрано непосредственное управление).

Вот пример акта: · 2,2 K524Судебный юрист (г. Новосибирск). Жилищные, семейные, трудовые споры.Управление многокварным домом требует специальной подготовки и навыков.

Если у Вас их нет и Вы не знаете людей, которые ими обладают, то ТСЖ для Вас — не вариант. Учитесь, ищите специалистов, способных обслуживать МКД2 · 25418Основания для подачи жалобы.Поводы для обращения граждан могут быть самые различные.

Чаще всего недовольство граждан предъявляется по следующим причинам:

  • обнаружены нарушения при перепланировке квартир;
  • УК не выполняет взятые на себя обязательства по договору.
  • подъезды домов не ремонтировались более 5 лет;
  • в квитанциях обнаружились неправильные расчеты за коммунальные услуги, в том числе по отоплению;
  • выявлен факт незаконного переоборудования жилого помещения в нежилое и наоборот;

Так, граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеют право на благоприятные и безопасные условия для проживания. Это правило регламентируется ст.

161 ЖК РФ. Если же УК не предпринимает мер для устранения нарушений и обеспечения безопасности для жильцов, то можно пожаловаться на бездействие управляющей компании. В этом случае правонарушение попадает под действие ст. 7.22 КоАП РФ. Юридическим лицам грозит штраф в сумме 40-50 тыс.

рублей.Источник: 153 · 6,3 K22,0 KAequĭtas sequĭtur legemВ таком случае, в соотв. со ст. 161.1 должен быть сформирован совет многоквартирного дома и председатель:В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.Председатель наделен полномочиями, в частности, вести переговоры и заключать договоры1 · 229979Юридические услуги.

Специализация: недвижимость, наследство, жилищные споры.

· ОтвечаетДобрый день! Благоустройство придомовой территории МКД не входит в Минимальный перечень (работ) услуг, которая обязана выполнить управляющая организация в рамках тарифа на содержание жилье.

Если собственники МКД решат, что необходимо произвести благоустройство территории, а также готовы произвести расходы на обустройство, то нужно обратиться в управляющую компанию.

Управляющая компания составит предварительную смету, калькуляции затрат.

Если собственники на общем собрании решат вопрос произвести дополнительные работы, то УК произведет работы на основании решения общего собрания МКД. · 13925Гастрономический журналист, повар.

Кухня и быт, современно и системно.

· Важнейшее правило современного домоводства звучит так: «Дом это ответственность всех, кто в нем живет».Справедливое разделение домашних обязанностей предполагает, что каждый взрослый имеет одинаковую бытовую нагрузку. В том числе и менеджерскую. Сегодня я в личной переписке долго помогала подписчице распределить ответственность за уборку дома между тремя взрослыми (двое родителей и подросток) и двумя младшими детьми.

В том числе и менеджерскую. Сегодня я в личной переписке долго помогала подписчице распределить ответственность за уборку дома между тремя взрослыми (двое родителей и подросток) и двумя младшими детьми. В изоляции семья отказалась от услуг уборщицы и решила справиться своими силами. Но приятельница пожаловалась, что в итоге она одна отвечает за организацию «совместной» уборки.

Все ждут, пока она напомнит, что пора мыть пол и протирать пыль, распределит обязанности, выдаст нужные тряпки и средства. В идеальном мире все бы уже договорились о разделении задач и контролировали свою зону ответственности сами.

В реальном мире, увы, домашние иногда «помогают», считая ее главной по бытовым вопросам.

И эта главенствующая роль отнюдь не привилегия.Мы привыкли думать, что домашнее хозяйство это готовка, уборка, стирка. Но за этими тремя словами стоит огромный объем невидимых дел. Чтобы приготовить еду, нужно:1⃣ Придумать, что приготовить, чтобы это понравилось всем2⃣ Постоянно проверять, есть ли в холодильнике продукты, держать в голове, что подходит к концу, потому что готовить нужно часто, а ходить в магазин каждый раз неудобно3⃣ Выбирать и покупать продукты регулярно, оставаясь в рамках какого-то бюджета4⃣ Придумывать, как их хранить, следить за сроками годности, поддерживать порядок в хранении, утилизировать то что испортилось5⃣ Иметь необходимый кухонный инвентарь, поддерживать его в порядке, обновлять по необходимости, принимая решения о том, где именно и что нужно купить.

То же самое касается выбора столовой посуды.Эти задачи присовокупляются к каждой порции макарон, которые надо «просто сварить и заправить соусом из банки». Тем, кто каждый день их решает, это стоит усилий, даже если они привыкли думать, что это «просто».

Ваши ресурсы тратятся на решение этих задач, даже если вы не отдаёте себе отчёта в этом.За каждым действием, связанным с домом, стоит труд.

Не только физический, но и умственный, и эмоциональный. Вот только крохотная часть тех обязанностей, которые обычно оказываются невидимы для некоторых членов семьи, потому что их годами выполняет только кто-то один, а другие даже не задумываются о таких вещах и их важности:▪ Своевременная оплата счетов, проверка и разбор входящей почты, оплата страховых взносов за дом.▪ Планирование и оптимизация расходов на домашнее хозяйство.▪ Выбор и покупка расходных материалов, бытовой химии, оборудования для уборки▪ Выбор и покупка новой домашней техники, поддержание всех домашних бытовых приборов в надлежащем состоянии (например, смена мешков в пылесосе и забота о том, чтобы они всегда были в наличии; чистка чайника от накипи, заполнение водой увлажнителя воздуха и тд).▪ Поиск и выбор помощников по хозяйству — например, уборщицы и няни, организация графика их работы, общение с ними (в том числе и эмоциональное, типа поздравления с праздниками).

Экстренный вызов сантехника или мастера по ремонту стиральной машины тоже считается: ведь его нужно не только вызвать, принять, проконтролировать, но и предварительно найти, изучив отзывы о его работе, создав задание на юду или опросив парочку знакомых.▪ Планирование бытовых дел и контроль их исполнения: ежедневная загрузка и разгрузка посудомойки, стирки, сушки, определение правильных мест для всего и сохранение этого порядка или его изменение, чтобы было удобно.▪ Ответственность за планирование меню, разнообразие в питании, комфорт и удовлетворенность всех в семье от того, что дома едят.▪ Создание уюта в мелочах: зажигание свечей в гостинной, приятная музыка за ужином, забота о том, чтобы в морозилке был лёд, в холодильнике была охлажденная бутылка вина, чтобы мелкие вещи в конце дня были на своих местах и не валялись.Профит от того, что все менеджерские бытовые задачи выполняются, ощущают все, кто живёт в доме.

Однако ответственность за них может быть разделена неравномерно. Важно не исключать из зоны видимости весь спектр домашней работы и делить ее равномерно.Если после прочтения этого ответа вы поняли, что в вашем доме, где живут несколько взрослых, все или большинство указанных задач выполняете только вы, задумайтесь, не пришло ли время изменить ситуацию.Делите все обязанности по дому справедливо, в равном объеме на каждого взрослого. Привлекайте к домашним делам детей, организуя их участие в соответствии с возрастом.

Так победим!5 · 2,2 K1Кандидат в муниципальные депутаты района Текстильщики, МоскваНужно начать с расширения полномочий, потому что сейчас у муниципального депутата фактически нет полномочий. Нет механизмов для реализации просьб и воли населения.

Нужно усилить внимание к воле избирателей.

· 10717Вы ТСЖ или собственник жилья? Если у вас уже ТСЖ, то чтобы сменить УК, нужно будет провести всего одно собрание правления ТСЖ.

Это должно быть уже предусмотрено уставом вашего товарищества.Если собственник, то сменить управляющую компанию (УК) на законных основаниях можно только в том случае, если ваша ситуация подпадает хотя бы под одно из условий:

  • И еще один случай, когда можно сменить текущую УК, это когда поменялся способ управления многоквартирным жилым домом, в котором у вас квартира. Например, на общем собрании собственников квартир мы можем создать ТСЖ или ТСН. В этом случае уже товарищество заключает договор с той УК, которую выберет. Право на это нам дает пункт 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
  • Закончился срок договора между вами и управляющей компанией (УК). В этом случае просто выбираете новую УК и заключаем договор с ней.
  • Вашу управляющую компанию лишили лицензии на управление вашим домом. Право расторгнуть с этой УК нам дает статья 199 Жилищного кодекса РФ.
  • Также можно придти в вашу УК и предложить обоюдно расторгнуть договор. Если они согласятся, то расторгаем договор с ними и заключаем с другой УК.
  • УК нарушает любой из пунктов договора. В этом случае можем расторгнуть договор в одностороннем порядке. Право на этом нам дает часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Если подпадаем хотя бы под одно из условий, то надо собрать собрание жильцов и проголосовать.

Если больше 50% жильцов проголосует за смену УК, то фиксируем решение в протоколе собрания.Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, надо чтобы не менее 50% собственников расписались в договоре управления с новой УК. Подписываем договор прямо на собрании, иначе придется потом обходить жильцов за подписями.Надо будет заранее оповестить всех собственников. Проще всего на самом собрании сразу договориться, что оповещать всех жильцов о смене УК будем по объявлениям в подъездах.

Развесить эти объявления надо не позднее, чем за 10 дней до смены УК.Далее в течение 5 рабочих дней отправляем копии уведомления о смене УК в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора и органы муниципального жилищного контроля.

В уведомлении сообщаем о принятом на собрании решении, указываем новую УК и ее адрес, и, конечно, адрес дома.После этого новая УК в течение 10 рабочих дней внесет изменения в свою лицензию и сможет предоставлять услуги вашему дому.

Только после этого вы начнете платить новой УК.Если возникнут еще вопросы по смене УК, вы можете обратиться с ними к своей новой УК. Скорее всего, они будут заинтересованы в том, чтобы помочь вам и подсказать порядок действий, уточнить детали.71 · 5,5 K22,0 KAequĭtas sequĭtur legemОбщая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.Доля выражается в виде дроби или процентов.

Согласно ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.Размер доли может изменяться по различным причинам:изменение состава участников,внесение в имущество улучшений и т.д.1 · 51037Хотите выгодно продать или безопасно купить квартиру? Агентство недвижимости. · ОтвечаетСпасибо, что доверяете , рассмотрение таких серьезных вопросов.Действительно глава органа исполнительной власти (которого Вы называете мэр) прав.

Жилой дом должен быть закреплен либо за «Товариществом собственников», либо за «Жилищно-эксплуатационной службой».Выскажем свое мнение по этому поводу. Действительно, поскольку в доме квартир совсем немного, накладно будет содержать бухгалтера и прочих должностных лиц, которые должны будут организовывать работу «Товарищества собственников».Остается ЖЭС. Данная организация должна будет организовывать уборку мест общего пользования и прилегающей территории, следить и своевременно ремонтировать во взаимодействии с другими организациями существующие инженерные сети: водоснабжения, электроснабжения и др.Следует заметить, что уже давно в домах, которые эксплуатируются ЖЭС, мелкий ремонт осуществляется за счет средств, выделяемых жильцами при их согласии оплачивать такой ремонт.

При организации капитального ремонта, только часть услуг (в зависимости от конкретной ситуации) выполняется за счет ранее сделанных отчислений в фонд «Капитального ремонта».Другое дело, что Вы можете остаться недовольны качеством работы сотрудников ЖЭСа.

Но ведь это конкретные люди, которые обязаны (в соответствии со своими контрактами качественно работать). Для реагирования имеются вышестоящие организации.Приведем пример из собственной жизни.

Мы были недовольны уборкой в подъезде. Жильцы написали жалобу в Городское коммунальное хозяйство.

В итоге сменился рабочий по комплексной уборке здания. Сейчас вопросов нет. Быть может нам просто повезло.

Однако, если Вы не будете реагировать на некачественную работу, то ничего не изменится.Оставить ситуацию (как было раньше) видимо не получится. Скорее всего, Богушевский леспромхоз, который занимался эксплуатацией здания раньше, провел давно оптимизацию штатной численности и не имеет в своем штате необходимых для эксплуатации помещения работников. Может быть ситуация еще проще.

Дом давно снят с баланса леспромхоза.Ничего другого мы Вам посоветовать не сможем. 1 · < 100спроситьвойтименю>

Причины выбора

Когда в доме живет много активных, инициативных людей, не боящихся брать на себя ответственность за свой дом, непосредственная форма управления может стать лучшим выбором.

В данном случае жильцы сами занимаются налаживанием контактов с ресурсоснабжающими организациями и подписанием договоров, ремонтом дома и ежедневной уборкой территории.

Они организовывают содержание дома так, чтобы проживание в нем было комфортным, удобным и главное – безопасным.

Утверждается такая форма управления собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании, которое должно быть проведено пошагово, по всем требованиям. Как проводится собрание по выбору формы управления?

  1. Жильцы извещаются об ОС предварительно, за 10 дней. Они должны знать и время, дату, место проведения, и повестку собрания.
  2. Организаторы ОС должны дать полное представление об особенностях данной формы управления, плюсах и минусах.
  3. Утверждение непосредственного управление проводится путем голосования, обязательно должно быть не менее 50 % голосов. Решение ОС заносится в протокол, о нем должна знать Жилищная инспекция, местные органы самоуправления.

Каждый МКД обязан выбрать для себя одну из форм управления, иначе местные власти назначат дому ту УК, которую они посчитают нужной.

Плюсы и минусы

Если дом подпадает под установленные законом условия (не более, чем тридцать квартир в МКД), он может находиться под непосредственным управлением собственниками помещений.

Непосредственное управление многоквартирным домом имеет плюсы и минусы.

Достоинства:

  • Есть личный контроль, владельцы помещений заинтересованы в качественном обслуживании дома, поэтому подрядчики отбираются тщательнее.
  • Стоимость управления значительно ниже за счет снижения расходов на услуги ЖКХ и отсутствия вознаграждения посредника.
  • Деньги, собранные жильцами, идут на нужды только их дома. В случае с УК собранные средства могут перераспределяться между жилищным фондом организации.
  • Решения принимаются оперативно, поскольку все собственники заинтересованы в комфортном проживании.

Недостатки:

  • Каждый из жильцов должен уделять больше времени и внимания для участия в общем деле.
  • Жильцы не могут получать государственную помощь по управленческим вопросам.
  • Инспекторы жилищного надзора не контролируют непосредственную форму управления многоквартирным домом.

Решение вопроса о переходе на непосредственный способ управления многоквартирным домом зависит лишь от активности жильцов.

Если граждане занимают активную жизненную позицию, готовы действительно заниматься общими вопросами проживания в МКД – то непосредственное управление будет удачным решением. Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Если же собственники пассивны, стремятся избавиться от «надоедливых» проблем и переложить ответственность на чужие плечи, то проще избрать ТСЖ или заключить договор с управляющей компанией.

Энциклопедия судебной практики.

Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме (Ст. 164 ЖК)

Энциклопедия судебной практикиНепосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме( ЖК) 1. Общие положения о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме 1.1.

ЖК РФ не нарушает конституционные права граждан Оспариваемая заявительницей Жилищного кодекса Российской Федерации в системном единстве с данной статьи и положениями предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 года N 307

«О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»

) не может рассматриваться как нарушающая или ограничивающая ее конституционные права, перечисленные в жалобе, поскольку не исключает заключение собственниками помещений договоров теплоснабжения напрямую с ресурсоснабжающей организацией при непосредственном управлении многоквартирным домом. 1.2. Законом не запрещается непосредственный способ управления жилыми домами, доля муниципальной собственности которых составляет более 50% Довод кассационной жалобы о том, что законодатель в принципе исключает непосредственный способ управления жилыми домами, доля муниципальной собственности которых составляет более 50%, отклоняется судом кассационной инстанции, как противоречащий ЖК. 1.3. РФ выделяет два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в нем Российской Федерации выделяет два вида договоров при непосредственном управлении многоквартирным домом: договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирным домом и договоры о снабжении собственников коммунальными ресурсами (, ЖК РФ).

1.4. При непосредственном управлении многоквартирным домом для заключения договоров необходимо решение общего собрания собственников Из анализа указанных норм закона [в т.ч.

ЖК РФ] следует, что при непосредственном управлении многоквартирным домом для заключения договоров необходимо решение общего собрания. 1.5. При непосредственном управлении многоквартирным домом для собственников жилых помещений предусмотрены два варианта участия в его управлении — лично или через своих представителей На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме ( ЖК РФ). Таким образом, в данном случае для заключения договоров необходимо документальное подтверждение соответствующего волеизъявления собственников помещений (лично или через уполномоченного представителя, в частности, управляющего).

По смыслу [ ЖК РФ] действующее жилищное законодательство предусматривает при непосредственном управлении многоквартирным домом для собственников жилых помещений два варианта участия в его управлении — лично или через своих представителей.

В первом случае, собственники самостоятельно вступают в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, то есть на общем собрании собственники принимают решение о заключении договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества и выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров (все или большинство).

Во втором случае, собственники помещений в многоквартирном доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. В этом случае они в порядке ЖК РФ принимают решение делегировать представителю собственников помещений свои полномочия на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

Иными словами, от имени собственников помещений в многоквартирном доме действует один из них или иное лицо, имеющее полномочия, которые удостоверены доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников. 1.6. Способ управления многоквартирным домом в форме территориального общественного самоуправления законом не предусмотрен Согласно обжалуемому решению собственниками данного дома был выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом в форме территориального общественного самоуправления.

Такой способ управления многоквартирным домом законом не предусмотрен. 1.7. ЖК РФ не предусматривает создания совета и избрания его председателя Суд указал, что действующим жилищным законодательством, в том числе ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом не предусмотрено создание Совета и избрание председателя этого Совета.

Управление многоквартирным домом осуществляется всеми или большинством собственников, или управомоченным лицом из числа собственников. 1.8. В силу ЖК РФ наличие доверенности для подачи искового заявления в суд от имени собственников многоквартирного дома не обязательно Согласно Жилищного кодекса РФ при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме ( ЖК РФ). Как следует из представленных материалов, по решению общего собрания собственников дома доверенным лицом собственников дома в отношении с третьими лицами была утверждена кандидатура.

Копия данного решения приложена к исковому заявлению. Таким образом, в силу Жилищного кодекса РФ отсутствие оформленной доверенности на право подачи искового заявления от имени собственников многоквартирного дома не может служить основанием для отказа в принятии иска и возврата его заявителю. В соответствии со , Жилищного кодекса Российской Федерации вопрос о выдаче доверенности не относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией при непосредственном способе управления многоквартирным домом 2.1.

При выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками каждый собственник без участия посредника является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией Особенности непосредственного способа управления установлены в , и , и , , Жилищного кодекса, из которых следует, что собственники как потребители коммунальных услуг вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими в многоквартирные дома коммунальные ресурсы. В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в многоквартирном доме является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией.

Аналогичным образом собственники вступают в непосредственные отношения с лицом, выполняющим работы (услуги) по содержанию общедомового имущества. Особенности непосредственного способа управления установлены в , и , и , , ЖК РФ, из которых следует, что собственники, как потребители коммунальных услуг, вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими в многоквартирные дома коммунальные ресурсы.

В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в многоквартирном доме является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией без участия какого-либо посредника. Особенности непосредственного способа управления установлены в , и , и , , ЖК РФ, из которых следует, что собственники как потребители коммунальных услуг вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими в МКД коммунальные ресурсы.

В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в МКД является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией.

Аналогичным образом собственники вступают в непосредственные отношения с лицом, выполняющим работы (услуги) по содержанию общедомового имущества. Особенности непосредственного способа управления установлены в , и , и , , Жилищного кодекса, из которых следует, что собственники как потребители коммунальных услуг вступают в прямые непосредственные правоотношения с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими в многоквартирные дома коммунальные ресурсы.

В отличие от опосредованных способов управления каждый собственник помещения в многоквартирном доме является стороной договора с ресурсоснабжающей организацией.

Аналогичным образом собственники вступают в непосредственные отношения с лицом, выполняющим работы (услуги) по содержанию общедомового имущества. 2.2. Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией от имени собственника уполномоченным им лицом не влечет обязанности последнего оплачивать коммунальные ресурсы Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией от имени жильцов (собственников) уполномоченным ими лицом не изменяет схему правоотношений и это лицо не становится исполнителем коммунальных услуг и не обязано оплачивать поставленные коммунальные ресурсы. Иное толкование, допускающее наличие посредника между ресурсоснабжающей организацией и конечным потребителем (собственником помещений), искажает смысл непосредственного управления и по существу сводит его к управлению через управляющую организацию, то есть подменяет волю собственников о выборе способа управления многоквартирным домом.

Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией от имени жильцов (собственников) уполномоченным ими лицом не изменяет схему правоотношений и это лицо не становится исполнителем коммунальных услуг и не обязано оплачивать поставленные коммунальные ресурсы, а также ресурсы, использованные в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, выраженного в рассматриваемом случае в подготовке отопительной системы МКД.

Иное толкование, допускающее наличие посредника между ресурсоснабжающей организацией и конечным потребителем (собственником помещений), искажает смысл непосредственного управления и по существу сводит его к управлению через управляющую организацию, то есть подменяет волю собственников о выборе способа управления многоквартирным домом. Заключение договора с ресурсоснабжающей организацией от имени жильцов (собственников) уполномоченным ими лицом не изменяет схему правоотношений и это лицо не становится исполнителем коммунальных услуг и не обязано оплачивать поставленные коммунальные ресурсы. Иное толкование, допускающее наличие посредника между ресурсоснабжающей организацией и конечным потребителем (собственником помещений), искажает смысл непосредственного управления и по существу сводит его к управлению через управляющую организацию, то есть подменяет волю собственников о выборе способа управления многоквартирным домом.

2.3. Непосредственный способ управления многоквартирным домом не предусматривает освобождения собственников от обязанности по оплате коммунальных услуг Согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в от 30.10.2012 N 8714/12, в отношениях по снабжению коммунальными ресурсами многоквартирного жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, в отношении которого не выбрана управляющая организация или не реализован иной предусмотренный действующим законодательством способ управления, ответственным за оплату названных ресурсов перед ресурсоснабжающей организацией является соответствующее публично-правовое образование. Вывод об освобождении собственника жилого помещения от обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента выбора способа управления многоквартирным жилым домом — непосредственного управления — в указанном постановлении не содержится. Таким образом, вопреки доводам заявителя суды правильно определили надлежащего ответчика по иску.

Правом требовать исполнения нанимателями (пользователями) жилого помещения обязанностей по оплате коммунальных услуг, определенных договором, заключенным с собственником, обладает собственник. Для истца, не являющегося стороной этого договора, его условия в силу Гражданского кодекса Российской Федерации прав и обязанностей не порождают.

Вывод об освобождении собственника жилого помещения от обязанности своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента выбора способа управления многоквартирным жилым домом — непосредственного управления в указанном постановлении не содержится. Аналогичная позиция выражена в Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2014 N ВАС-4507/14.

2.4. При непосредственном способе управления многоквартирным жилым домом только собственник, а не наниматель может заключать договор с ресурсоснабжающей организацией и производить оплату ее услуг В соответствии с ЖК РФ договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Вышеприведенные нормы права определяют, что при непосредственном способе управления многоквартирным жилым домом только собственник, а не наниматель заключает договор на горячее водоснабжение и отопление, и только собственник производит оплату ресурсоснабжающей организации за эти услуги. Граждане — наниматели жилых помещений не являются стороной по договору оказания коммунальных услуг в отношениях с ресурсоснабжающей организацией, так как условия предоставления им коммунальных услуг определяются в договоре найма, заключаемом между нанимателем и собственником жилого помещения. Анализ положений Российской Федерации [в т.ч.

ЖК РФ], Российской Федерации свидетельствует о том, что законодательством не предусмотрено право нанимателя жилого помещения напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению и оплате коммунальных услуг.

Право на заключение договора энергоснабжения предоставлено непосредственно собственнику помещения в многоквартирном доме либо уполномоченной им организации; наниматель жилого помещения имеет право на получение коммунальных услуг в силу обязательств, возникающих у наймодателя из договора социального найма жилого помещения. и ЖК РФ не предусматривают право нанимателя жилого помещения напрямую заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями по предоставлению и оплате коммунальных услуг.

Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом ( ЖК РФ). 2.5. При непосредственном управлении многоквартирным домом потребление электроэнергии и соответственно её оплата осуществляются не только собственниками, но и нанимателями жилых помещений По мнению заявителя жалобы, при избрании способа управления многоквартирным домом — непосредственное управление, договор с ресурсоснабжающей организацией обязан заключить собственник помещений, а не наниматели, соответственно, оплату за потребленные энергоресурсы должен также производить собственник жилых помещений, каковым применительно к рассматриваемому спору является муниципальное образование.

Довод заявителя жалобы о том, что при непосредственном управлении многоквартирным домом обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на собственника помещений, кассационной инстанцией применительно к рассматриваемому спору отклоняется, поскольку в соответствии с Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Правительства Российской Федерации от 31.08.2006 N 530 (в редакции, действовавшей в спорный период) во взаимосвязи с вышеназванными положениями жилищного и гражданского законодательства, потребление электроэнергии и, соответственно, её оплата осуществляются не только собственниками помещений, но и нанимателями жилых помещений по договорам социального или коммерческого найма жилых помещений.

Следовательно, при передаче помещения во владение и пользование по договору социального найма, обязанность по оплате коммунальных услуг возлагается на нанимателя помещения. Факт отсутствия заключенного между нанимателями и истцом договора энергоснабжения не имеет правового значения, поскольку коммунальной услугой пользовались наниматели жилых помещений, обязанные оплачивать эту услугу в силу закона. 2.6. Объем прав и обязанностей нанимателей жилых помещений не зависит от способа управления многоквартирным домом Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что наниматели жилых помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом должны вносить плату за коммунальные услуги собственнику помещений, а собственник — ресурсоснабжающей организации, подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании норм жилищного законодательства.

Из системного толкования норм Российской Федерации (, , ) не следует, что объем прав и обязанностей нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма государственного или муниципального жилищного фонда поставлен в зависимость об способа управления многоквартирным домом (управляющая компания, товарищество собственников жилья, непосредственное управление и т.д.), следовательно, обязанность по внесению платы за коммунальные услуги лежит на нанимателях жилых помещений. Иное фактически было бы направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения и потребленные коммунальные услуги, что жилищным законодательством не предусмотрено. 3. Заключение договора по содержанию и ремонту общего имущества при непосредственном способе управления многоквартирным домом 3.1.

Непосредственное управление собственниками многоквартирным домом возможно только при заключении ими с управляющей организацией договора по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 утверждены содержания общего имущества в многоквартирном доме, в силу которых надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), — в соответствии со Жилищного кодекса Российской Федерации.

Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), в соответствии со Жилищного кодекса Российской Федерации.

По смыслу [, ЖК РФ] при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности.

В соответствии с , Жилищного кодекса Российской Федерации при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Из содержания норм РФ следует, что при выборе [непосредственного] способа управления многоквартирным домом должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. 3.2. Договор по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме является двусторонними, где собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны Из содержания норм РФ следует, что при выборе [непосредственного] способа управления многоквартирным домом должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности.

Такие договоры являются двусторонними, в них собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. 3.3. Договор по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со стороны собственников может заключать один общий представитель Из содержания норм РФ следует, что при выборе [непосредственного] способа управления многоквартирным домом должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности.

В том случае, если собственниками выбрано одно управомоченное лицо из своего числа или приглашено иное лицо (не из числа собственников), то оно действует в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме. При этом данное лицо не становится стороной договоров и, следовательно, не наделяется правами требования, вытекающими из них. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим.

3.4. В отношении заключенного в порядке ЖК РФ договора по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме действует специальный режим правового регулирования Договор на предоставление работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, заключенный в порядке Жилищного кодекса Российской Федерации, представляет собой особый вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. 3.5. Организации, оказывающие услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами и правилами содержания общего имущества Согласно Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

Из этого следует, что организации, оказывающие услуги и (или) выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при способе управления «непосредственное управление», несут ответственность за выполнение своих обязательств не только в соответствии с заключенными договорами, но и в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме. 3.6. Содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме лицами, с которыми заключен соответствующий договор, законодательно не обусловлено поступлением либо непоступлением от собственников помещений этого дома денежных средств Надлежащее содержание общего имущества при непосредственном управлении многоквартирным домом в соответствии со ЖК РФ обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

Лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором ( Правил). При этом нормативными правовыми актами не предусмотрена возможность обуславливать исполнение указанной обязанности поступлением либо не поступлением от собственников помещений в многоквартирном доме денежных средств. 3.7. Обязанность по оплате электроэнергии, израсходованной в местах общего пользования многоквартирного дома, зависит от способа управления им Анализ норм закона свидетельствует о том, что обязанность по оплате электроэнергии, израсходованной в местах общего пользования многоквартирного дома, лежит на собственнике в силу закона.

Вместе с тем в силу положений , , ЖК РФ вопрос о том, кто должен оплачивать за электроэнергию на местах общего пользования: исполнитель коммунальных услуг (управляющая организация) или гражданин — напрямую зависит от способа управления многоквартирным домом, который граждане выбирают самостоятельно. 3.8. При непосредственном управлении многоквартирным домом наниматели жилых помещений не освобождаются от оплаты работ (услуг) по содержанию общедомового имущества Системное толкование приведенных норм [в т.ч. ЖК РФ] позволяет сделать вывод о том, что в случае непосредственного управления многоквартирным домом наниматели жилых помещений не освобождаются от оплаты работ (услуг) по содержанию общедомового имущества.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 75 рублей или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня. Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ. Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на сентябрь 2020 г.

См. Энциклопедии судебной практики См. При подготовке «Энциклопедии судебной практики.

Жилищный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные А.

Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е.

Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д.

Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А.

Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О.

Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко. 1 июля 2020 Вход Введите адрес электронной почты: Введите пароль: Запомнить Вы можете войти, используя учетную запись одной из социальных сетей:

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ).

Каждый из способов законен — выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании. В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален. Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности.

Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.

Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд.

Обратите внимание на важный нюанс — договор подряда, а не управления!

То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом.

Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация». То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными!

Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий. УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг. Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В случае с непосредственным управлением подрядная организациявыполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех.

Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится.

Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя. Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций.

Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией.

Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один. На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома. Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире).

Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены).

Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали. А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец?

Спросить будет не с кого. Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ.

И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК. При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования.

Она будет только выполнять конкретные заявки жителей. Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло.

Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях.

Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно.

Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление». Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери.

Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам.

При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены.

Какими они будут? Не низкими однозначно. Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья. Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них.

При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений. Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И за эту работу заработную плату платить не будут.

Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников.

Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти. Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы. Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда. В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу.

Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.

Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы.

А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять. Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше».

Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод.

Помните, что для эффективного управления необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

Создание инициативной группы

Первое, что необходимо сделать, – найти единомышленников.

Желательно, чтобы представители были от каждого подъезда.

На этом этапе требуется собрать как можно больше жильцов, желающих поменять форму управления. Инициативная группа должна определиться с местом и датой проведения первого общего собрания.

Об этом сообщается в уведомлениях или письмах, которые раскладываются по почтовым ящикам. В сообщении излагается информация об инициаторе, дате и месте проведения собрания, перечне вопросов, поставленных на рассмотрение.

Подведем Итог:

Достоинства:коммунальные ресурсы жители оплачивают напрямую поставщикам, минуя посредников;полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников;не возникает расходов на оплату услуг по управлению общим имуществом Недостаткив доме, где меньше 30 квартир, может быть сложно найти того, кто сможет (и согласится) взять на себя ответственность по заключению договоров от лица всех собственников;нет профессионального управления общим имуществом;собственникам бывает сложно договориться между собой и найти подрядчиков по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества;в случае если не выбрано уполномоченное лицо, контроль за качеством работ со стороны всех или нескольких собственников может приводить к конфликтам между ними.Моё мнение такое. Если имущество ваше вам дорого и нет желания продавать его «за бесценок».

Проявите волю, познакомьтесь с соседями, прочтите методички и пообщайтесь с профи в ЖКХ. Создайте ТСЖ и все будет от вас зависит — как успехи так и не удачи.Как говаривал один из моих учителей «по жизни» -Лучше быть моржом хреновым, чем хреном моржовым. Болтаться промеж ног у кого-то.Спасибо за внимание.

В следующей статье опишу как создать ТСЖ.Если было интересно поддержите пожалуйста � и .

Заключение договоров с исполнителями услуг

Чтобы непосредственное управление собственниками жилья было воплощено на практике, согласно законодательным актам, требуется заключить договор с компаниями-подрядчиками, которые будут оказывать весь спектр услуг, направленных на содержание и ремонт недвижимого имущества.

Это является одним из самых важных этапов, потому что, если договор не будет заключен, то напрашивается вывод сам собой – выбранный способ для управления жильем не оправдывает надежд всех без исключения владельцев жилых помещений в сооружениях многоквартирного типа. Кроме того, если договор не будет подписан, то это будет прямым нарушением законодательства РФ.

Так как правила и способы содержания недвижимого имущества, а также порядок проведения ремонта закрепляются Постановлением Правительства РФ под № 491. Иными словами, заключение договоров — это одно из ключевых требований законодателя, чтобы собственники могли осуществлять непосредственное управление жильем.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст.

164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан. Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья.

Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным. Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ.

Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30. Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника.

Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства. Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир.

Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+