Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Что значит альтернативная продажа недвижимости

Что значит альтернативная продажа недвижимости

Зачем нужна альтернативная сделка.

Когда продавцу необходимо взамен своей квартиры приобрести другую, то чаще всего обе сделки проходят одновременно. В один день подписывается договор купли-продажи продаваемой квартиры и приобретаемой. При этом, все деньги или их часть передаются покупателем первой квартиры продавцу второй квартиры.Расчёты могут проводиться наличными, через сейфовые ячейки банка, или в безналичном порядке с использованием аккредитива. Продавец второй квартиры получит деньги только в том случае, если переход права собственности по всем квартирам зарегистрируется.

Для продавца

  1. Преимущества

В условиях нестабильности рыночных цен на жилье продавец не рискует остаться без жилья.

Подобное, в частности, может произойти, когда после покупки на руках у продавца оказались деньги, и в этот момент произошло резкое обесценивание денег, что является причиной невозможности купить другое жилье.

Переезд и регистрация осуществляется сразу же, для этого не нужно терять время на установление отдельных договоренностей, все это уже прописано в договоре.

  1. Недостатки

При альтернативной продаже приходится снижать цену, так как в этом случае снижается интерес, как покупателей, так и продавцов. Требуется больше времени – необходимо найти покупателя, подождать, пока риелтор выстроит цепочку участников, согласует условия сделки с каждым из них.

Что такое тип продажи квартиры — альтернатива?

Тип продажи альтернатива — что это значит?Если внимательно изучить рынок вторичного жилья, то можно натолкнутся на такие объекты жилой недвижимости, продавцы которых, собираются отчуждать их с одновременной покупкой новых квадратных метров.Такая ситуация несет определенный риск покупателю, поскольку при наступлении некоторых последствий, сделка может не состоятся.Исходя из этого, появилось понятие — альтернатива. Она подразумевает такую ситуацию, при которой продавец альтернативной квартиры находится в таком положении, при котором он, на момент отчуждения объекта недвижимости не имеет другого жилого помещения. Но собирается его приобрести за деньги, вырученные от реализации альтернативной квартиры.

Если рассматривать такую ситуацию с правовой точки зрения, то ей больше всего соответствует договор мены. При нем одна сторона, передает другой определенную вещь (в данном случае свою квартиру) а получает от другой также объект недвижимости, который может быть больше или меньше, либо иметь аналогичную квадратуру.Правовые признаки альтернативной продажи квартирыИсходя из этого, альтернативная квартира имеет следующие правовые признаки:

  1. вырученные средства от отчуждения должны пойти на приобретение объекта жилой недвижимости;
  2. продавец может отменить сделку в любое время, если не сможет найти квартиру, в которую переедет его семья, чтобы не остаться «на улице».
  3. на момент подписания предварительного соглашения о ее отчуждении, в ней проживает, либо прописана семья (члены семьи продавца);

Если этих трех признаков нет, значит, понятие альтернативная квартира отсутствует.

Такой объект жилой недвижимости считается чистым.Важно запомнить, что такого понятия, как альтернативное жилое помещение в правовой природе не существует.

Оно вошло в обиход профессиональных риелторов.

Поэтому когда любой человек обращается к ним за помощью, риелтор обязан сообщить ему об альтернативности квартиры или домовладения, если такая ситуация существует.

Альтернативная продажа квартиры — что это

Журнал Этажи Полезные статьи March 11, 2020 08:17

Многие хотят переехать в большую квартиру или просто в другой район, город, дом. Но не у всех есть деньги на то, чтобы сначала купить новое жилье, а потом спокойно продать старое. Если вы оказались в такой же ситуации, вам поможет альтернативная сделка.

В статье расскажем, что значит альтернативная продажа квартиры, какие риски есть в ней и что делать, чтобы избежать проблем.

Налоги при альтернативных сделках

Так как в альтернативной сделке договоры купли-продажи не зависят друг от друга, приобретение квартир по цепочке никак не влияет на налогообложение – взаимных вычетов не происходит.

Разберемся, какие налоги оплачивают участники сделки.
  • Покупатель не платит налогов. Его задача оплатить государственную пошлину за переход права собственности от продавца к покупателю (2000 руб.) и аренду банковской ячейки (зависит от банка). В течение года покупатель может оформить налоговый вычет и возвратить часть затраченной суммы.
  • Продавец № 1, 2, 3… – не платит налогов в случае, если квартира находится у него в собственности более 3 лет и получена по наследству, по договору дарения, в результате приватизации или по договору ренты. Во всех остальных случаях срок владения, чтобы не платить налоги, должен составлять более 5 лет. Если квартира была в собственности продавца меньше 3 или 5 лет, то налог на доходы составляет 13 %.

Более подробно вопрос налогообложения при покупке/продаже квартиры мы разобрали в нашем видео: ссылка на видео

Альтернативный тип

Большая часть продаж на рынке вторичного жилья — это альтернативные сделки, потому что подавляющее число собственников продают квартиру, чтобы купить другую.

Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры.

Делается это одновременно, то есть в один и тот же день заключаются договоры купли-продажи сразу на обе квартиры (или больше, если совершается несколько альтернативных сделок).В альтернативной сделке участвуют как минимум три стороны — покупатель, продавец одной квартиры и продавец второй квартиры.

Основную сумму в такой сделке вносит главный покупатель, а остальные участники фактически меняют с доплатой свои квартиры на другие.В подобных сделках бывает до 5-6 сторон — такие длинные альтернативные цепочки стараются делить на части, потому что процесс согласования условий со всеми сторонами может сильно затягиваться.Вас как покупателя сразу должны предупредить, что сделка альтернативная и придётся подождать, пока соберётся нужная цепочка и будут проверены документы на все квартиры. Если вас такой вариант устроит, вы вносите предоплату.За альтернативную сделку не стоит браться без помощи риелтора, потому что собрать всю цепочку и реализовать схему сделки самостоятельно сложно.

Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений

Многие покупатели действительно до последнего боятся вступать в данные правоотношения.

На форумах то и дело граждане советуют друг другу отказаться от нее и заключить типовой ДКП, а потом просто на эти деньги купить квартиру, до этого времени пожив у родственников или по найму жилого помещения.

В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу. Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter. ВконтактеFacebookTwitterОдноклассники

Междугородняя альтернативная сделка

Некоторую сложность представляет случай, когда продаваемая и покупаемая взамен квартиры – находятся в разных городах.

Т.е. регистрироваться эти два договора должны тоже в разных отделениях Росреестра этих городов.

Сделать это одновременно физически не представляется возможным. Поэтому в таких случаях, сделку, обычно, подготавливают одновременно, а проводят последовательно в два этапа: сначала подписывают договор о продаже, регистрируют его, и получают деньги в одном городе, затем подписывают договор о покупке, регистрируют его, и передают деньги в другом городе.

Нюанс в том, что Продавец квартиры на некоторое время (между этими регистрациями) подвисает в статусе бомжа. Но с деньгами за проданную квартиру (это сглаживает его риск). Поэтому, если даже вторая сделка срывается, у Продавца есть возможность найти за те же деньги другую «альтернативу». Дополнительную сложность при подготовке сделки с «альтернативными» квартирами представляет случай, когда среди Продавцов присутствует несовершеннолетний ребенок.

Дополнительную сложность при подготовке сделки с «альтернативными» квартирами представляет случай, когда среди Продавцов присутствует несовершеннолетний ребенок.

По требованию закона в такие сделки вмешиваются Органы опеки и попечительства, которые накладывают обязательства одновременной покупки жилья с обязательным включением ребенка в число собственников. Регистрирующий орган может не принять на регистрацию документы о продаже квартиры с несовершеннолетним, пока не увидит договор о покупке жилья, соответствующего требованиям Органов опеки. Если сделка происходит в одном городе, то это решаемый вопрос – оба договора подаются на регистрацию одновременно.

Но если квартира продается в одном городе, а «альтернативная» квартира покупается в другом городе, то сделку также придется разбивать на части. Но сложность в том, что здесь требуется сначала покупка квартиры (для выполнения требований Опеки), а затем уже продажа своей квартиры. Здесь нет однозначного решения.

Теоретически деньги для покупки можно взять в долг, или в краткосрочный кредит, а после продажи своей квартиры – отдать.

Можно попытаться договориться с Органами опеки об отсрочке покупки альтернативной квартиры.

Можно узнать у регистратора, устроит ли его копия подписанного, но незарегистрированного договора покупки «альтернативной» квартиры в другом городе. Включив фантазию, можно найти и другие решения этого вопроса.

В том числе – с помощью .

Порядок альтернативной сделки

Чаще всего альтернатива бывает двух типов:

  1. Уменьшение площади с доплатой. Например, пожилой владелец квартиры хочет сменить свою трёшку на однушку и при этом не менять район. Он продаёт квартиру, на часть полученных средств тут же покупает однокомнатную квартиру и получает доплату (оставшиеся от продажи деньги).
  2. Увеличение площади. Например, молодая семья продаёт свою однушку, тут же использует полученные средства и доплату, чтобы купить трехкомнатную квартиру.

Возможная ситуация: у молодой семьи есть двухкомнатная квартира в центре города. Но семье в ней тесно, и она хочет купить трёхкомнатную.

Нашёлся и подходящий вариант: если продать двушку в центре, денег как раз хватит на трёшку чуть подальше от центра, и ещё на ремонт останется. Но есть нюанс: владелец трёшки хочет продать её, чтобы купить однушку, а на оставшиеся деньги — машину и участок в области. Чтобы успешно зарегистрировать сделку, нужно сперва найти покупателя на двушку и получить от него аванс.

Чтобы успешно зарегистрировать сделку, нужно сперва найти покупателя на двушку и получить от него аванс. Затем отдать этот аванс владельцу трёшки, а он, в свою очередь, внесёт аванс за однушку. При этом риелторы всех сторон должны тщательно проверить документы на все три квартиры.

А затем все три хозяина и покупатель двушки со свободными деньгами встречаются в один и тот же день в одном месте: заключают договоры и передают деньги.Для квартир с ипотекой порядок альтернативной сделки остаётся тем же, нужно только помнить, что у каждого банка свои требования к пакету документов и финансовому расчёту, и это может влиять на сроки.

Если в альтернативной сделке участвуют несколько покупателей с ипотекой, придётся выбирать один банк или искать другой объект недвижимости. Кстати, регистрация ипотечной сделки в среднем проходит за 4 дня, а обычной — за 10 днейАвторы: команда Яндекс.Недвижимости и Гурам Базадзе. Иллюстратор: Ксения Копалова.Подписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

В чем сложности альтернативной сделки

Рассмотрим пример: покупатель приобретает «трешку» и вносит сумму оплаты, запускающую цепочку по квартирам меньшей площади с остальными участниками альтернативной сделки.

«Трешка» разъезжается на две «однушки». Но тут продавец одной из квартир проявляет недовольство документами и требует изменения условий сделки.

У остальных участников есть два варианта: принять новые условия, если нет вреда их интересам; отказаться от исполнения требований, если те невыгодны.Если складывается «отказная» ситуация, нужно оценить положение сделки – согласен ли покупатель «трешки» приобрести одну квартиру, а на поиск второй отвести дополнительное время?

Отсюда следуют два варианта:

  1. Покупатель отказывается, тогда обсуждаются изменившиеся характеристики (если они изменены собственником «трешки») по необходимым «однушкам», затем их поиск продолжается.
  2. Покупатель согласен, что позволяет вывести из сделки саботирующего продавца «однушки»;

Процесс альтернативной сделки проходит сложнее, чем по прямой купле-продаже. Денежные средства никогда не передаются нарочно, только зачислением на банковский счет собственника альтернативного жилья.Если подобрана более дешевая квартира (либо квартиры), то освободившиеся деньги по альтернативной сделке продажи собственник (и продавец) первой квартиры в цепочке получает на руки. Если же стоимость квартир при таком обмене оказывается выше и средств от продажи альтернативной квартиры не хватает – первый продавец должен произвести доплату.Альтернативная сделка купли-продажи требует детальной проработки требований и пожеланий участников, безупречного юридического сопровождения.

Поэтому крайне важно подключить к ней , способных проработать договоренности сторон и утвердить их в авансовом соглашении.Процесс переговоров, документальное оформление каждой последовательной сделки – лишняя стрессовая обстановка для продавцов и покупателей из состава цепочки. Лишь риэлтор-профи разрешит конфликты и поэтапно, без осложнений проведет каждую сделку!

Шаг 2: проверьте юридическую чистоту квартиры

Чтобы минимизировать риски, попросите продавца предоставить: � выписку из ЕГРН — в ней указано, кто является собственником недвижимости, находится ли она в долевой собственности, есть ли обременение; � выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире: можно будет оценить, есть ли среди жильцов несовершеннолетние, иждивенцы, те, кто сохранил право проживания в квартире; � выписку из ЕИРЦ о том, что из квартиры никто не выписывался — если кто-то выписан и относится к защищенным категориям граждан, его прописку могут восстановить в судебном порядке; � кадастровый паспорт и другие документы из БТИ с указанием основных характеристик жилья — вы увидите, если была сделана незаконная перепланировка или если есть другие проблемы; � кредитный договор, если квартира находится под обременением, в залоге у банка.

Также предоставьте покупателю аналогичный пакет документов, чтобы он смог убедиться в прозрачности сделки.

Если все документы в порядке, приступайте к следующему шагу. Если нет — сначала попросите продавца все исправить или исправьте сами, если проблемы в ваших документах.

При альтернативной продаже нужно учитывать множество нюансов — все они влияют на сделку. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами юристов — они помогут привести в порядок ваши документы и проверить бумаги продавца.

Так вы сведете риск срыва сделки к минимуму.

Рекомендации по безопасному проведению сделки

Внимательно отнеситесь к деталям и следуйте советам.

  1. Тщательно оцените сроки реализации цепочки: уточните количество участников, степень готовности документов, возможность сразу съехать с проданной жилплощади и пр. Если участники не готовы к сделке, затягивают сроки или собираются выйти из цепочки, попробуйте поискать другие квартиры.
  2. Будьте предельно внимательны при подписании предварительного договора и внесения аванса. Это один из самых важных этапов сделки. Лучше обратитесь к специалистам. Это поможет вам избежать ошибок и сохранить нервы.

Альтернативная продажа не представляет собой большой сложности. Отказываться от выгодных предложений не стоит. Это нормальная практика, к тому же участники цепочки часто идут на большие скидки, чтобы побыстрее закрыть сделку.

Статьи по теме

Альтернативная сделка по недвижимости с ипотекой

Если собираетесь брать ипотеку на доплату за приобретаемую квартиру, она будет находиться под обременением до момента, пока вы не выплатите долг и не снимете его в Росреестре. Рекомендуем получить ипотеку заранее, чтобы не затягивать сделку.

Если покупаете недвижимость, купленную ранее в ипотеку, дополнительно понадобится разрешение банка на сделку.

Альтернативная сделка, альтернатива, цепочка

Все эти названия обозначают, что хотя бы один участник сделки собирается продать недвижимость и одновременно купить другую. В самом простом случае в альтернативной сделке будет 2 квартиры и 3 участника:

  1. Участник 1. У него есть деньги и он покупает квартиру
  1. Участник 2.

    Продает старую и одновременно покупает новую квартиру

  1. Участник 3. Только продает свою квартиру

Чаще всего основную сумму вносит Участник 1.

Взамен он получает квартиру. Причем деньги он отдает не Участнику 2 — своему продавцу, а сразу Участнику 3.

Самая простоя схема альтернативной сделки, стоимость квартир равна Участник 2 не получает деньги от продажи своей квартиры.

Если цена квартир одинакова, хотя такое бывает очень редко, все деньги прямиком отправляются Участнику 3.

Но обычно Участник 2 получает разницу в стоимости, если его квартира дороже той, которую он покупает. Или он сам доплачивает разницу продавцу — Участнику 3, когда покупает квартиру дороже. Участник 2 покупает альтернативную квартиру с доплатой Даже такая самая простая альтернативная сделка может занимать целый день.

А чем больше участников и квартир в сделке, чем больше разница в стоимости квартир, тем сложнее сделка, тем дольше времени уходит на ее подготовку.

Такие сделки не проводятся без грамотных риелторов и обязательной проверки каждого звена цепочки.

Если хотя бы одна купля-продажа не состоится или будет оспорена, то вся сделка может развалиться, а участники потерпят убытки.

Плюсы и минусы при альтернативной покупке

Плюсы и минусы альтернативной покупкиПокупатель, который принимает решение приобрести альтернативную квартиру, исходя из практики, несет множество рисков, о которых будет рассказано ниже.Единственным плюсом покупки такой квартиры может быть тот вариант, что ее стоимость будет в несколько раз ниже аналогичного объекта жилой недвижимости, который будет чистым.Рассмотрим минусы такой покупки:

  1. покупка объекта недвижимости, который сдан в аренду, если продавец после подписания сделки узнает, что его помещение ранее было сдано в найм, срок которого не закончился, то заселится в квартиру получиться только после окончания этого договора.
  2. отказ от сделки продавца после переданного задатка, это может быть вызвано тем, что ко времени заключения договора купли-продажи, продавец не найдет жилья взамен, либо ему попадется покупатель, который предложит большую сумму;
  3. возможность отмены сделки купли-, такие ситуации возникают, когда жильем владеет несовершеннолетний, ему принадлежит часть, или он просто в нем прописан;
  4. покупка квартиры, в которой прописаны родственники продавца, то есть выписывать их, придется покупателю самостоятельно и возможно через суд;

Вот такие , так и покупателя альтернативной квартиры.

Поэтому перед тем, как начать какие либо действия по отчуждению и покупки, лица (участники сделки) должны все обдумать.Важно запомнить, что перед покупкой такого объекта недвижимости, покупатель должен заставить продавца документально подтвердить тот факт, что жилое помещение не сдано в аренду другим лицам.На современном вторичном рынке жилой недвижимости часто встречаются квартиры, которые относятся к альтернативным.

Это значит, что их владельцы не имеют иного жилья, и собираются стать его обладателем, после продажи старого.

Также к альтернативному жилью относят объекты недвижимости, принадлежащие несовершеннолетним.О том, как с недвижимостью, вы можете узнать, посмотрев видео: Смотрите также Телефоны для консультации 16 мая 2017 390 Поделитесь записью

Ипотечные сложности

Сложность состоит в большом количестве времени на рассмотрения заявки, проверке кредитной истории и т.д. За то время, что кредитная организация рассматривает заявку, собственник может поднять цену или найти другого покупателя. В данной ситуации наилучшим вариантом является согласование всех своих действий по заключению альтернативного ДКП с банком: так как залог будет оформлен в его пользу (в некоторых случаях оформляется в пользу продавца-собственника), организация идет навстречу своим клиентам и помогает с заключением сделки.

Зарегистрированные владельцы и не собственники

На момент проведения альтернативных сделок владельцы, чаще всего, остаются зарегистрированными на квадратных метрах, меняющих собственника. На новом месте можно зарегистрироваться после того, как владелец будет снят с учета по старому адресу.

С другой стороны, собственник может выписаться и раньше, этот нюанс оговаривается в договоре. Как правило, в договоре на продавца накладывается обязательство освободить квартиру (в юридическом плане, снять с учета всех жильцов) в течение четырнадцати дней с момента передачи жилья по акту, причем, независимо от того, состоялась фактическая передача (заселение) или нет.

Помимо зарегистрированных собственников по адресу продающейся недвижимости могут стоять на учете лица, которые могут иметь права пользования квартирой, но при этом не являющихся собственниками. В отличие от собственника, зарегистрированные пользователи не несут обязательств по договору, заключаемому собственником, и вполне могут нарушать договорные обязательства, какого-либо рычага влияния на них нет. Поэтому покупатели крайне щепетильно относятся к этому вопросу и настаивают, чтобы все пользователи были сняты с регистрации.

В противном случае заставить пользователей покинуть жилплощадь будет крайне непросто, даже через суд – у покупателя нет никаких договорных отношений с пользователями, поэтому нельзя говорить о нарушениях со стороны последних.

1. Альтернативная сделка это всегда дольше

Процесс выгладит следующим образом. Вы выбрали себе квартиру, и авансировали ее. Собственник выбранной вами квартиры часто только после аванса идет выбирать себе другую квартиру, а его слова «альтернатива подобрана» могут быть лукавством, чтобы вы успокоились и ждали.

Это занимает от пары недель до месяца. На ваше несчастье он тоже выбрал себе квартиру в которой собственники покупают другую взамен, то есть тоже альтернативу. Вы уже догадались, что еще пару таких итераций и вы будете ждать сделку 2 месяца, а иногда и дольше.

Ну а еще, есть пункты 5 и 6, которые тоже могут увеличить срок сделки.

Определения вариантов продажи квартир

Прямая (свободная) продажа жилья – сделка двух сторон, а именно продавца (в т.ч. нескольких продавцов, если собственников несколько) и покупателя.Альтернативная продажа жилья – сделка по первой квартире между ее собственником-продавцом и покупателем, а также по второй квартире при участии правообладателя-продавца и покупателя, ранее бывшего продавцом первой квартиры.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+