Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Жилищное право - Долевое строительство с 1 июля 2020

Долевое строительство с 1 июля 2020

Долевое строительство с 1 июля 2020

Оглавление:

Нелегкая доля

В июле вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ с новыми требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика, а власти предложили с 2020 года отменить долевое строительство жилья по закону N 214-ФЗ. В «переходный период» с 2016 по 2020 год продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика, с 2020-го продажа квартир в строящихся домах будет запрещена, а с рынка могут уйти небольшие страховые компании. В правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость.

Сколько будет стоить страхование, сейчас тоже неизвестно, зато известно, кто за это заплатит. Так ли это на самом деле и какие последствия ждут рынок жилой недвижимости?

Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за будущую квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег.

Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра, только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс.

ДДУ, в январе — сентябре 2013 года — 392 тыс.

ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему?

Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан. Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства?

Отмена долевого строительства не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по «вексельным схемам» и т.п.

сомнительным конструкциям. К возможным негативным последствиям отмены долевого строительства относятся: удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков.

Единственный очевидный выгодоприобретатель от предлагаемых изменений — крупные банки, которые от новых правил смогут получить дополнительную ликвидность. Заверения о сохранении цен на квартиры на существующем уровне, к сожалению, ничем не подкреплены.

Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным, а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра.

Простая арифметика — чем больше вложено в проект кредитных средств, чем дольше на них начисляются проценты, тем выше будет стоимость жилья.

Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ. Это, в свою очередь, уменьшит конкуренцию на рынке, как следствие — повысит цены на квадратные метры.

В-третьих, кредитное финансирование через банки усложнит сам процесс строительства жилья, и застройщики вынуждены будут перезакладываться на издержки, связанные с получением заемных средств и ведением отчетности, что также скажется на стоимости конечного продукта. В-четвертых, увеличивается экспозиция продаваемых квартир.

При отмене долевого строительства продажи будут только после ввода дома в эксплуатацию.

В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15-20% по сравнению с текущими показателями. При этом гражданам следует понимать, что исчезнет само понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства. Стоимость квартир будет соответствовать рыночным ценам готового продукта и расти только в пределах инфляции.

В период экономического спада рынок жилой недвижимости устоял во многом благодаря грамотной программе льготного ипотечного кредитования. В очередной раз удивляет инициатива «все запретить», вместо того чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора по привлечению средств граждан. Дополнительным испытанием для застройщиков станет ужесточение требований к страховым организациям.

25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон N 236-ФЗ

«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

, который вносит изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ. С 1 октября 2015 года в Законе N 214-ФЗ появятся новые требования к страховым компаниям.

В частности, увеличение количества собственных средств с 400 млн руб.

до 1 млрд, а также отсутствие предписаний ЦБ о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности.

Ранее было достаточно соблюдения требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев. Тем самым закон защищает от недобросовестных страховщиков.

На сайте ЦБ РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона N 214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.

Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение 15 дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией. Существенно сократится количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика.

Но изменения никак не регулируют, что делать застройщику с ранее застрахованными квартирами, если страховая компания перестает соответствовать указанным требованиям. Застраховать заново? Еще одна статья расходов по уже реализуемым проектам?

По нашим оценкам, это приведет к удорожанию страхования более чем на 15%. В целом эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но мы знаем, кто заплатит за удорожание. Увеличение стоимости страхования может дать прирост стоимости квартир до 1-2%. В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.

В совокупности изменения в законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%. Экономика Недвижимость

Компенсационный фонд

Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков.

По стране их насчитывается десятки тысяч.

Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули.

Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгострояхПокупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем.

Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры. – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит.
От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит.

Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.

  1. Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.
  2. У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
  3. Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация

Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%.

Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2020 года.

Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.

Почти 30 тыс.

договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) зарегистрировано Росреестром с начала 2020 года в Москве, сообщил руководитель ведомства Игорь Майданов.

21 мая 2020 г. 12:51 По его словам, это на 17% меньше того же периода прошлого года – около 35,4 тыс.

, и на 2% больше, чем двумя годами ранее –более 28,9 тыс.

договоров. Сюда относятся жилой и нежилой фонды. Так, на рынке с начала года оформлено более 21,5 тыс.

договоров – на 21% меньше, чем в 2020-м – более 27,2 тыс. ДДУ. Минимальное снижение было на первичном рынке нежилой недвижимости: с января по апрель 2020 года зарегистрировано около 7,9 тыс. договоров. Это практически сопоставимо с прошлым годом.

Тогда оформили на 3% больше – 8,1 ДДУ.

Начать просмотр ВОПРОСЫ #7 Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

  1. долевое строительство
  2. эскроу-счета

Основным источником финансирования строительства нового были деньги покупателей, поэтому был принят . Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии «котлована», заключал со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья.

Покупатель получал свою квартиру, застройщик – прибыль.

быстро стало популярным – стоимость квадратного метра в строящемся доме была значительно ниже, чем в готовом. Были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем.

Тогда появлялись долгострои и десятки тысячи .

С 1 июля 2020 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета.

Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу. Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию.

Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков. Раньше застройщик мог работать с любым банком.

Теперь их список составляет Центробанк (список обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке. Для ипотечного покупателя может стать проблемой, когда сторонние банки, например, не захотят работать с чужим банком.

Поясняем: если БАНК 1 выдал кредит на стройку компании, то БАНК 2 может отказать в выдаче ипотеки не на свой объект. В таком случае придется брать ипотеку только в том банке, где кредитовался застройщик. Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.

Оформление и регистрация в Росреестре займет 9 дней. Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета. Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства.

Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель. Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств.

А именно:

  1. застройщик ликвидирован по решению суда.
  2. девелопер признан банкротом или в отношении него открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);
  3. если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;

Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру, – НЕЛЬЗЯ.

В этом случае имеет право:

  1. оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
  2. забрать деньги с эскроу-счета и направить их в другую стройку;

Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки.

В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно. Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей. В среднем жилье в России стоит меньше 10 млн рублей.

Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре.

Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры стоят от 12 млн рублей и выше, и это покупателям нужно учитывать. Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов. Чтобы скорей получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована.
Чтобы скорей получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована.

При новой схеме привлечения средств такая необходимость исчезает, ведь теперь деньги дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков.

Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании. Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства. Участие банка в строительстве не будет бесплатным.

Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков.

Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей.

Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах.

Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей. В апреле этого года столичный Росреестр зарегистрировал более 3,8 тыс.

договоров на рынке жилья. Это на 44% меньше марта – более 6,8 тыс. ДДУ, а также на 49% ниже апреля 2020 года – более 7,4 тыс.

договоров. Похожая динамика зафиксирована и по количеству ДДУ на нежилые объекты. В апреле этого года оформили более 1,2 тыс. договоров, что на 56% меньше, чем в предыдущем месяце – более 2,8 тыс.

ДДУ. В годовом выражении этот показатель снизился на 47%. В апреле прошлого года было зарегистрировано более 2,3 тыс.

договоров. «В апреле 2020 года, по сравнению с мартом, в столичный Росреестр за регистрацией ДДУ обратилось значительно меньше заявителей. По итогам месяца мы оформили минимальное с февраля 2017 года число договоров.

Речь идет о жилом и нежилом фонде столицы», – сказал Игорь Майданов. Он отметил, что на объем сделок повлиял введенный на территории страны и, в частности,в Москве режим самоизоляции. «Для Росреестра такой формат работы не является проблемой, потому что большинство операций можно проводить в электронном виде.

Однако в целом приобретение недвижимости в такой непростой период стало менее удобным для населения из-за временного закрытия центров госуслуг и некоторых ограничений в работе нотариусов.

Поэтому многие люди предпочли перенести покупки на более поздний срок», – подчеркнул Майданов.

Он добавил, что сегодняшняя ситуация еще раз подтверждает, насколько важно в полной мере использовать все возможности онлайн-сервисов Росреестра и других ведомств.

Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

Небольшой нюанс и выводы

Еще один момент: исчезновение небольших и средних компаний. Все, что они смогут сделать – завершить текущие проекты (и то, если «захотят»).

И, как известно, сокращение предложения влечет за собой рост стоимости.

Так что к указанным выше 30% можно прибавить еще сколько-то.Получается, что рынок долевого участия в строительстве практически прекращен. По крайней мере, в том виде, в котором он существовал до 2018 года. С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке.
С учетом того, что более 80% жилья в новостройках продается именно по ДДУ, рынок недвижимости серьезно изменится.Повышение цен на «первичку» потянет за собой удорожание квартир на вторичном рынке.

И средне- и малообеспеченному гражданину России придется довольствоваться либо квартирами меньшей площади, либо покупать участок и строить дом за городом, либо делить жилплощадь с родственниками.Также не стоит забывать о рынке ипотечного кредитования: чем дороже будут стоить квартиры, тем меньше людей будет брать ипотеку.

От этого пострадает и банковский сектор.Несмотря на отнюдь не радужные перспективы, реальные последствия «отмены» долевого строительства стоит ждать не менее чем через 1-2 года.

Именно к этому сроку будут достроены (или не достроены) текущие объекты, а полученные до 2018 года разрешения на строительства окажутся исчерпаны.

Мы же будем следить за ситуацией.

Отмена долевого строительства в 2020 году

Отмена долевого строительства должна состояться с 1 июля 2020г., это обозначает, что продать квартиру на этапе котлована для застройщика будет сложнее. Будет ли дорожать жилье? Самый распространенный ответ экспертов – да, по некоторым оценкам рост цен может составить от 20%, но это будет происходить постепенно, не за 2020 год, оценочный рост могут скорректировать много других факторов.

К чему приготовиться строителям?

Изменение требований к строительным фирмам произошло в 2018.

Теперь, для того, чтобы начать строительство, фирма обязана отвечать критериям:

  • Строительная фирма не должны быть должником по имеющимся займам.
  • На его счете в банке должно быть не меньше 10% от планируемой цены всей застройки.
  • Фирма имеет солидный опыт строительных работ в области многоквартирного строительства не менее трех лет. Площадь строительных объектов, уже сданных ею в эксплуатацию, не должна быть меньше десяти тысяч кв.м.

В нынешнем году прогнозируется уменьшение количества строительных фирм. Следовательно, будут уменьшены и темпы строительства.

И это логично. Если компания просрочила время ввода дома в эксплуатацию более чем на три месяца, она не может планировать постройку нового объекта по ДДУ. Таким образом, новый механизм работы через экроу-счета призван исключить появление новых вкладчиков, которых обманул застройщик.

Контролировать сделку между строителем и гражданами будет банк, который может наложить запрет на проведение транзакций, связанных с тратами денежных средств в нецелевом порядке. Финансы дольщиков будут находиться на экроу-счетах, надежно защищаться.

А возвращаться через Агентство по страхованию вкладов.

Информация! Кроме кредитных учреждений, возведение домов также контролируется государством.

Оно в лице уполномоченных органов закрепило правовые требования, предъявляемые к застройщикам. Минстрой уполномочен государством снимать, назначать руководителя надзорного органа. А те, кто руководит строительными фирмами, в случае нарушения закона будут нести ответственность солидарного вида перед населением.

Об авторе Владислав ЕрмихинС отличием закончил юридический факультет. С 2006 года специализируется на спорных вопросах связанных с наследством и дарением. Поделиться:

(Пока оценок нет)

Загрузка.

Наследство Дарение Популярные статьи Наши группы Бесплатная юридическая консультация: Москва и область: Санкт-Петербург и область:

Остатки сладки

Квартиры, которые будут продаваться по старым правилам, еще будут на рынке 1 июля. Не переходить на эскроу-счета имеют право девелоперы проектов, стадия строительной готовности которых достигла 30 процентов, а доля проданного жилья — 10 процентов.Процедура покупки таких квартир остается прежней — оформляется договор долевого участия, а деньги напрямую получает застройщик. Выгодна такая покупка понятным механизмом приобретения, а также возможной экономией.

Застройщик не несет дополнительных затрат в виде обслуживания кредита в банке, а следовательно, может предложить покупателю выгодную цену.У такого варианта покупки есть два «но»!

Во-первых, прежний механизм рискованный, в случае банкротства застройщика нет гарантии возврата средств дольщику.

Или по крайней мере путь к получению ключей будет более долгим и трудным в сравнении с новой моделью финансирования «долевки».Во-вторых, готовность дома и процент проданных квартир определяется не «на глазок».

Право застройщика работать по старым правилам должны подтвердить местные власти. И далеко не все застройщики к 1 июля получат необходимые документы.

Если в отделе продаж застройщика вас уверяют, что дома будут достраиваться по старым правилам, а документы вот-вот будут, лучше обойти такую компанию стороной, покупать у нее квартиру — большой риск.Недавно в министерстве строительства и ЖКХ заявили, что срок получения соответствующих подтверждений может быть продлен до 1 октября. А значит, будут компании, которые после 1 июля не будут переходить на проектное финансирование, но и по старым правилам работать до получения всех необходимых документов не смогут.

Покупателям стоит опасаться таких компаний, выбирать застройщика сейчас нужно очень внимательно.

Фото: Инфографика «РГ» / Александр Чистов / Ирина Жандарова

Новые правила финансирования объектов долевого строительства в России вступили в силу. С 1 июля 2020 года у застройщиков есть два варианта продажи своих проектов, сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

1 июл. 2020 г. 14:59 «Первый – переход на проектное финансирование, где деньги под строительство застройщику предоставляет уполномоченный банк.

Второй – работа по старой схеме, когда деньги граждан компания привлекает напрямую. В обоих случаях застройщик заключает с покупателем недвижимости .

Только при отсутствии ЗОСК – заключения о соответствии критериям от Москомстройинвеста, он не имеет право получать деньги напрямую от . Деньги за квартиру дольщик перечисляет на счет так называемого эскроу-агента, то есть в уполномоченный банк», – сказала Анастасия Пятова, передает Она добавила, что в проектной декларации застройщик обязательно указывает банк, который является эскроу-агентом.

Если у застройщика есть ЗОСК, то он может работать по старой схеме и напрямую привлекать денежные средства дольщиков.

«Потенциальным участникам нужно требовать от застройщика предъявление ЗОСК»

, – подчеркнула Пятова.

По ее словам, несмотря на наличие ЗОСК, которое говорит о том, что необходимая документация у компании есть, покупателю важно обратить внимание на следующие моменты.

Так, застройщик должен иметь:

  1. договор на земельный участок;
  2. действующее разрешение на строительство;
  3. проектную декларацию;
  4. открытый в уполномоченном банке специальный счет и др. (полный перечень документов указан в ст. 3.1 закона об участии в долевом строительстве).
  5. заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам ;

Если у застройщика нет ЗОСК, но он предлагает заключить договор по иной схеме, гражданину стоит отказаться от оформления сделки с этой компанией и обратиться в . Для завершения работ по старой схеме инвестор обязан заключить не менее 10% ДДУ в строящемся проекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).

Также степень готовности проекта должна составлять не менее 30% с учетом не только возведенных конструкций, но и финансовой готовности.

В некоторых случаях по законодательству степень готовности может быть снижена до 15%, если, к примеру, в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, или до 6%, если компания достраивает проблемный объект. Автор текста Информационная служба портала Стройкомплекса

Около 9,7 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) в жилом и нежилом фонде зарегистрировано в столице за март 2020 года, что на 20% больше, чем в феврале, сообщил руководитель Управления Росреестра по Москве Игорь Майданов.

По его словам, цифра сопоставима с тем же периодом 2020 года: тогда оформили около 9,6 тыс.

. С начала 2020 года зарегистрировано более 24,3 тыс. договоров, включая и нежилые объекты.

Это на 5% меньше, чем за первые три месяца 2020 года – тогда было более 25,5 тыс. На первичном рынке жилья в марте зарегистрировано более 6,8 тыс.

договоров, что на 15% больше февраля – более 5,9 тыс. ДДУ. Относительно прошлого года этот показатель снизился на 5% – тогда было более 7,2 тыс.

документов. На рынке нежилой недвижимости в марте зарегистрировано более 2,8 тыс. договоров – на треть больше, чем месяцем ранее: более 2,1 тыс. ДДУ. В сравнении с мартом прошлого года их количество выросло на 19% – более 2,3 тыс.

«С начала 2020 года количество оформленных столичным Росреестром ДДУ на рынке жилой и нежилой недвижимости росло с каждым месяцем. В марте зарегистрировано почти 10 тыс. договоров – это наивысший показатель за последние девять месяцев. Кроме того, в марте зафиксирован рекордный за все годы спрос на первичном рынке нежилой недвижимости – более 2,8 тыс.
Кроме того, в марте зафиксирован рекордный за все годы спрос на первичном рынке нежилой недвижимости – более 2,8 тыс. ДДУ. Ранее максимальный показатель был установлен в июне прошлого года, когда столичным Росреестром было зарегистрировано всего на 56 договоров меньше», – отметил Игорь Майданов.

Начать просмотр ВОПРОСЫ #7 Эскроу-счета: что нужно знать покупателям квартир в новостройках?

  1. эскроу-счета
  2. долевое строительство

Основным источником финансирования строительства нового были деньги покупателей, поэтому был принят .

Гражданин, желающий приобрести квартиру на стадии «котлована», заключал со строительной компанией и перечислял ей деньги на возведение жилья.

Покупатель получал свою квартиру, застройщик – прибыль.

быстро стало популярным – стоимость квадратного метра в строящемся доме была значительно ниже, чем в готовом.

Были и подводные камни – из-за мошенничества стройка могла остановиться или не начаться совсем.

Тогда появлялись долгострои и десятки тысячи .

С 1 июля 2020 года квартиры в новых проектах ЖК продаются только через эскроу-счета.

Покупатель и застройщик заключают договор, по которому деньги покупателя перечисляются в банк на специальный сберегательный счет – эскроу.

Застройщик возводит дом на собственные деньги или кредиты банков. Деньги дольщиков он получает только после сдачи дома в эксплуатацию.

Такая система позволит избежать появления долгостроев и обманутых дольщиков.

Раньше застройщик мог работать с любым банком. Теперь их список составляет Центробанк (список обновляется раз в квартал). Теперь, если застройщик взял кредит на строительство дома, закон обязывает его открывать эскроу-счет только в том же банке.

Для ипотечного покупателя может стать проблемой, когда сторонние банки, например, не захотят работать с чужим банком. Поясняем: если БАНК 1 выдал кредит на стройку компании, то БАНК 2 может отказать в выдаче ипотеки не на свой объект. В таком случае придется брать ипотеку только в том банке, где кредитовался застройщик.

Застройщик и покупатель заключают ДДУ, по условиям которого оплата строящейся квартиры пройдет с использованием эскроу-счета.

Оформление и регистрация в Росреестре займет 9 дней. Покупатель, банк и застройщик подписывают трехсторонний договор на открытие эскроу-счета.

Покупатель вносит средства на эскроу-счет и ждет завершения строительства. Итого на оформление всей сделки по покупке квартиры в строящемся доме с оплатой через эскроу-счет понадобится около двух недель.

Вернуть деньги с эскроу-счета можно при расторжении ДДУ только при неисполнении застройщиком своих обязательств. А именно:

  1. если застройщик не передаст квартиру в срок или станет очевидно, что он не успеет завершить строительство вовремя;
  2. застройщик ликвидирован по решению суда.
  3. девелопер признан банкротом или в отношении него открыто конкурсное производство (одна из процедур, предваряющих банкротство);

Забрать деньги только потому, что клиент передумал покупать квартиру, – НЕЛЬЗЯ. В этом случае имеет право:

  1. оставить деньги на эскроу-счете и потребовать в суде передачи ему жилья (если дом уже построен) или подыскать вместе с другими дольщиками нового девелопера для завершения проекта.
  2. забрать деньги с эскроу-счета и направить их в другую стройку;

Право открывать эскроу-счета для покупателей строящегося жилья получат далеко не все банки.

В их число входят наиболее надежные участники рынка, чье банкротство маловероятно. Кроме того, каждый взнос на эскроу-счет, открытый для участия в долевом строительстве, застрахован государством на сумму до 10 млн рублей.

В среднем жилье в России стоит меньше 10 млн рублей. Это значит, что подавляющее большинство покупателей квартир в строящихся домах вернут свои деньги при форс-мажоре. Однако в Москве и Санкт-Петербурге в массовом сегменте новостроек средние трехкомнатные квартиры стоят от 12 млн рублей и выше, и это покупателям нужно учитывать.

Риски сохраняются и при приобретении дорогостоящего жилья бизнес-, премиум- и элитного класса, загородных домов или таунхаусов. Чтобы скорей получить прибыль, застройщик стремился открывать продажи на стадии котлована.

При новой схеме привлечения средств такая необходимость исчезает, ведь теперь деньги дает банк. Однако банк заинтересован в снижении рисков, и ему выгодно раннее привлечение денег дольщиков. Чем больше средств соберет застройщик и чем раньше они окажутся на эскроу-счетах, тем дешевле становится кредит для строительной компании.

Поэтому продажи, как и сейчас, откроются на ранних стадиях строительства. Участие банка в строительстве не будет бесплатным.

Кредитор в новой схеме финансирования берет на себя значительные риски, которые снимаются с дольщиков. Затраты на обслуживание кредита и выплату процентов будут учитываться девелоперами при определении цены на жилье. Чем дороже кредит – тем дороже квартиры в новостройках для покупателей.

Вместе с тем, банки заявляют о готовности снизить ставки для застройщиков до такой степени, что их участие в строительстве не отразится на ценах. Однако это произойдет в том случае, если новостройка будет пользоваться успехом у покупателей. Информационная служба портала Стройкомплекса

Переложить затраты на россиян не получится

Между тем цены на новостройки начали расти уже в прошлом году, а за последние 7 месяцев увеличились уже по разным оценкам на 5-10%.

В начале года «против рынка» сыграли банки, увеличив ставки ипотечных кредитов, что тоже повлияло на рост стоимости новостроек. При этом девелоперы продолжают говорить о том, что цены продолжат расти. Даже в тех комплексах, которые, в соответствии с требованиями , будут продаваться по старым правилам, вероятно повышение стоимости квартир в пределах до 10%, заявляет заместитель директора департамента новостроек Валерий Кочетков.

«Застройщики были вынуждены выделить дополнительные ресурсы, чтобы до 1 июля успеть довести свои проекты до 30-процентной готовности, которая позволит им работать на прежних условиях»

, — объясняет он.

«Основной рост цен до 10-15% ожидается уже в июле, причем в тех проектах, где продажи будут идти через счета эскроу»

, — считает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE . Впрочем, не все так пессимистичны — даже среди девелоперов.

Говорить о цифрах сейчас некорректно, считает председатель совета директоров ГК «Основа» . По его мнению, взрывного скачка не предвидится, так как покупательская способность россиян остается низкой.

«Переложить допзатраты застройщиков на покупателя вряд ли удастся в условиях снижающихся доходов населения, — согласен сертифицированный аналитик-эксперт рынка недвижимости по версии «»

.

— Скорее еще упадет спрос, и цены даже могут слегка понизиться». В настоящий момент мы не видим существенного влияния изменений в 214-ФЗ на ценообразование на рынке новостроек, констатирует , вице-президент, руководитель розничного блока . Застройщик может сэкономить на взносах в компенсационный фонд долевого строительства, которые составляют до 1,2% от цены сделки по продаже квартиры по договору долевого участия, указывает также , управляющий партнер экспертной группы Veta.

При этом девелоперы надеются, что в ближайшее время произойдет корректировка правил строительства по новой схеме. Инициаторы реформы ссылаются на международный, и прежде всего европейский опыт применения счетов-эскроу и проектного финансирования, однако в Европе проектное финансирование стоит для компаний от 1 до 2,5%, а в России оно будет стоить от 6,5 до 10%, отмечает Ручьев. Кроме того, в европейской модели существует постепенное раскрытие счетов-эскроу, в соответствии с графиком строительства, то есть деньги компании не замораживают полностью до окончания возведения дома.

Поэтому рынок сегодня ожидает, что соответствующая «европейская» корректировка реформы произойдет и в нашей стране в течение ближайших полутора лет. Это необходимо, в том числе и для сдерживания роста цен», добавляет он.

Изменится ли стоимость жилья?

Эксперты выражают опасения о том, что последние нововведения отрицательно скажутся на стоимости жилья для покупателей.

Отсутствие продаж на стадии котлована закономерно приведет к повышению стоимости 1 кв.

м. После реформы строительные фирмы столкнутся с существенными затратами, которые повлияют на стоимость жилья.

Это объясняется следующими причинами.

  • Застройщику придется оформлять банковский кредит или пользоваться помощью инвесторов. Строительные компании лишаются возможности пользоваться бесплатными деньгами дольщиков. Банковские организации предлагают застройщикам платное обслуживание счетов, деньги на строительство выделяются под проценты.
  • Сумма уставного капитала зависит от площади планируемого объекта.
  • Каждая строительная фирма обязана перечислять от 1-1,2% от стоимости проекта в Компенсационный фонд застройщиков.

По словам специалистов, расходы застройщиков повысятся на треть.

Для того чтобы избавиться от части затрат, фирмы переложат их на покупателей, повысив стоимость квартир. Конкретный прогноз по ценам отсутствует.

Минимальный рост цен на новостройки составит 10%, так как квартиры начнут продаваться в уже сданных жилых домах. Многие люди лишатся возможности приобрести квартиры из-за повышенных цен на них.

При этом резкого повышения стоимости в последующие несколько месяцев не произойдет. Если разрешение на строительство фирма получила до 1.07.2018, то возведение дома будет проводиться по прежним правилам и условиям, и стоимость квартир останется прежней.

Возможные проблемы, с которыми можно столкнуться при участии в долевом строительстве

Несмотря на наличие нормативной базы, определяющей порядок долевого участия в строительстве, оно сопряжено с определенными рисками, так как застройщик может оказаться банкротом или находиться в процессе банкротства.В ожидании окончания строительства дольщик может столкнуться со следующими проблемами:

  1. невозможность расторжения договора – нечетко прописан пункт его условий;
  2. задержка ввода дома в эксплуатацию – она может произойти вследствие нецелевого расходования средств дольщиков, которые направляются на другой объект, не предусмотренный договором. Невыполнение договорных обязательств субподрядными или подрядными организациями, что ведет к их прекращению и поиску новых исполнителей. Недостаточное финансирование стройки или расчет застройщика и подрядчика не деньгами, а квартирами, для реализации которых нужно время;
  3. дополнительное взимание средств – может произойти вследствие резкого удорожания строительных материалов или увеличения площади квартиры, не предусмотренной проектной документацией;
  4. использование различных схем, не предусмотренных законодательством – приобретение векселей, оформление беспроцентного займа застройщику, передача денежных средств на счет в банке, не связанный со строительством конкретного дома.
  5. приобретение жилья через подрядную организацию, а не у застройщика;
  6. невозможность регистрация прав собственности – застройщик по каким-либо причинам не может представить документы на учет в регистрационную палату;
  7. многократная продажа квартиры – может произойти вследствие юридической неграмотности дольщика при подписании договора или мошеннические действия фирмы, заключающей договор с несколькими дольщиками;

Участвовать в долевом строительстве и избежать этих проблем можно, выбирая тщательно застройщика и внимательно изучая все нюансы договора перед его подписанием.

Важно! С 1 июля 2020 года в законодательство внесены изменения, направленные на реформу долевого строительства. Привлечение средств дольщиков будет возможно только при использовании эскроу-счетов. На каждого участника в банке будет открываться индивидуальный счет и фактически договор долевого участия станет 3-х сторонним.

Проекты строительства, начатые до этого срока, завершаются по старым правилам.( 2 оценки, среднее 4.5 из 5 )Понравилась статья?

Поделиться с друзьями: Поиск: © 2020 Ваш нотариус

Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом строительстве жилья

  • Приняты грандиозные поправки в законодательство о долевом.

9 июля 2018 paulistano / Depositphotos.com (Федеральный закон от 1 июля 2018 г.

№ 175-ФЗ «»).Для тех девелоперов, которые уже сейчас полным ходом строят и достраивают жилье, почти ничего не изменится, но банковский контроль за их счетами ужесточится.

А вот застройщиков, которые только получают разрешение на строительство, наоборот, ждут большие изменения.Во-первых, они должны выбрать наиболее подходящий для них формат работы – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование» (ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «», далее – Закон № 214-ФЗ). Такой выбор разрешен только на ближайшие 12 месяцев: любой проект, в котором первый ДДУ будет подан на регистрацию в Росреестр через год, будет строиться, безальтернативно, только по схеме эскроу-счетов.Проектное финансирование – это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика – тратить их можно исключительно на стройку, переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (, ).

При этом застройщик, техзаказчик и генподрядчик должны открывать счета для расчетов по стройке в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (, ). Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.Если предлагаемый застройщиком платеж не подтвержден актами, ТТН, счетами-фактурами и прочими документами, если превышает лимит расходов или лимит авансирования, или иным образом нарушает предписания , – банк обязан отказать в проведении операции по счету (, ). Кстати, обналичить деньги можно только для выдачи зарплаты строителям.Сделки застройщика в обход этих правил можно оспорить в суде – по иску Фонда защиты дольщиков и самих дольщиков или надзорного органа ().Если же застройщик предпочтет работать через эскроу-счета, то жить ему станет значительно проще: в таком случае ему не нужно будет даже платить взносы в Фонд защиты дольщиков, а уж тем более отчитываться перед банком, соблюдать нормативы финансовой устойчивости, иметь опыт строительства и необходимый запас собственных денег ().

Ему даже разрешено иметь долги и налоговые недоимки, а сверх того, – выдавать векселя и выпускать иные ценные бумаги ().Механизм работы счетов эскроу в «долевке» следующий. Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (). Но застройщик ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства, а застройщик строит исключительно на свои или на заемные ().

Кстати – гражданину, которого банк подозревает в отмывании денег или финансировании терроризма, банк вправе отказать в заключении договора счета эскроу, и он не сможет стать дольщиком в принципе ().Если стройка дома окончилась благополучно, то застройщик забирает себе весь пул средств на эскроу-счетах – но не раньше того, как построенный дом получит от стройнадзора разрешение на ввод в эксплуатацию и самый первый дольщик успешно зарегистрирует право собственности на свой объект в Ростреестре; кстати, это дополнительный бонус для дольщиков, потому что зачастую они не могут зарегистрировать право собственности на свою квартиру, хотя и живут в ней, – в Росреестре вдруг «выясняется», что застройщик не оформил кадастровые документы на дом.Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. Впрочем, для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст.

201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г.

№ 127-ФЗ «»).Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он опять-таки может забрать свои деньги ().А если обанкротится банк, то дольщик и застройщик просто перейдут в другой: эскроу-счета страхуются в системе страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.Что еще?

  1. руководители и бенефициары застройщика теперь несут солидарную ответственность с застройщиком за убытки, причиненные по их вине дольщикам-гражданам. Это означает, что за убытками можно обращаться к этим лицам сразу и напрямую – не дожидаясь банкротства, не устанавливая недостаточность собственных средств застройщика;
  2. как и прежде, руководителя регионального «ДДУ-надзора» будут назначать и увольнять губернаторы, однако, кандидатура и на вход, и «на вылет» должна быть согласована в федеральном Минстрое России;
  3. как и прежде, региональный «ДДУ-надзор» обязан предупреждать Росреестр о том, что «ущербный» застройщик не вправе продавать ДДУ (в этом случае Росреестр блокирует их регистрацию). Но если по «старым» девелоперам такую информацию передают в Росреестр в течение дня после обнаружения, то по объектам с новыми, после 01.01.2018 г., разрешениями на строительство – в зависимости от степени нарушений – можно отослать не позднее 1 дня или в течение одной-полутора недель;
  4. частные жилищные сертификаты больше выпускать нельзя (разрешается завершить ранее начатые проекты), а строительство через ЖСК разрешается только в банкротствах и таким ЖСК, которым земля под стройку бесплатно предоставлена государством или муниципалитетом;
  5. свои собственный сайты застройщикам теперь иметь необязательно – всю информацию они должны раскрывать, прежде всего, в единой информсистеме жилищного строительства (https://наш.дом.рф). Полюбившиеся всем фотографии строящихся домов тоже будут там с ежемесячным обновлением. Для дольщиков это удобно – во-первых, проще нажаловаться, если информация не вся, во-вторых, она никуда не исчезнет, если застройщик станет банкротом или решит сбежать на Кипр с чемоданом денег. Правда, заработает эта норма только с октября;
  6. в 6 раз увеличен срок для раскрытия застройщиком промежуточной бухгалтерской отчетности (с 5 до 30 календарных дней).
  7. Запрещается покупать ДДУ за наличные;
  8. увеличился период «отлучения от профессии» – до 1 июля в «долевку» запрещено было пускать людей, запятнавших себя связью с застройщиками-банкротами в течение предшествовавших трех лет, а теперь период «отлучения» увеличен до пяти лет. Для бенефициаров сохранили трехлетний срок, но зато самих бенефициаров застройщика станет больше – раньше обращали внимание только на тех, кто прямо или косвенно владел хотя бы четвертью акций или долей банкрота-застройщика, а теперь станут присматриваться и к тем, у кого было всего 5 % долей или акций. ФИО, ИНН и СНИЛС таких персонажей обязательно раскрываются застройщиком;
  9. количество информации, которую застройщик обязан выложить в сеть (с октября – на своем аккаунте на https://наш.дом.рф), увеличилось. В частности, теперь он обязан публиковать расчет размера собственных средств и нормативов финансовой устойчивости (ежеквартальный), а также ГПЗУ и схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
  10. строить можно будет не исключительно по одному разрешению на строительство, а в пределах сразу нескольких разрешений. Таким образом, принцип «один застройщик – одно разрешение в реализации», фактически, так и не заработал. Правда, остается запрет на участие застройщиком в нескольких договорах о развитии застроенной территории, и (или) договорам о комплексном развитии территории, и (или) договорам о комплексном освоении территории, и работа по нескольким разрешениям возможна только через эскроу-счета и с обязательным отчислением денег в Фонд защиты дольщиков;

Теги: , , , , Источник: Документы по теме:Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «» © ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2020. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+