Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Как продать недостроенный дом

Как продать недостроенный дом

Как продать недостроенный дом

Как продать недостроенный дом, в строительство которого вложен материнский капитал?

Оксана П. · 24 мая1,7 KИнтересноВы знаете ответ на этот вопрос?Поделитесь своим опытом и знаниями1 ответ · 44Коллегия адвокатов города Москвы «Ошеров, Онисковец и Партнёры» — https://advoka.ПодписатьсяПродажа дома, купленного за счет средств материнского капитала возможна в том случае, если не нарушаются права несовершеннолетних детей. Для этого необходимо получить письменное разрешение органов опеки и попечительства на совершение такой сделки. Для получения письменного разрешения необходимо представить доказательства того, что после продажи дома жилищные условия нес.

Читать далееХороший ответ · 1,0 KКомментировать ответ.Реклама · 325Чтобы получить правильные ответы, нужно задавать правильные вопросы. Ответ без.ПодписатьсяДоброе утро, продать такой дом Вы сможете после того как дети получать долю в собственность такую же или лучше уже в готовом желье иначе Вам органы опеки не дадут разрешение на сделку.

Хороший ответ · < 100комментировать ответ.читайте>Право на имущественный вычет не имеет ограничения по срокам, однако вернуть налог возможно только за последние три года, предшествующие году подачи документов на вычет.Стоить учесть, что право на вычет при строительстве дома возникает только после оформления права собственности на построенный жилой дом, так как согласно пп.6 п.3 ст.220 НК РФ обязательным документом для получения вычета является выписка из ЕГРНПеречень расходов, которые Вы можете включить в налоговый вычет при строительстве жилья, указан в ст. 220 Налогового кодекса РФ. К ним относятся:расходы на приобретение земельного участка под строительство;расходы на приобретение неоконченного строительством жилого дома;расходы на покупку строительных и отделочных материалов;расходы, связанные с работами или услугами по строительству и отделке;расходы на составление проектно-сметной документации, а также расходы на подключение к инженерным сетям и коммуникациям.Обязательно для получения вычета вам необходимо подтвердить все расходы документально, то есть иметь на руках все необходимые квитанции, чеки, расписки и (или) другие платежные документы.Хороший ответ · 173 · 152Оказываем профессиональную юридическую помощь с 2013 года! Более 700 выигранных дел и. · ОтвечаетПри покупке недвижимости с использованием материнского капитала, главным критерием становится статус жилого помещения у приобретаемого объекта.На данный момент жилые помещения могут располагаться не только на землях ИЖС, но на землях для садоводства, которые значительно дешевле.

Главный критерий, чтобы дом был поставлен на учет, как жилой.Нюансы будут в том, что необходимо будет оформить доли детей и супруга на землю и на дом пропорционально размера маткапитала к стоимости объекта.В случае же, если объект приобретается с ипотекой, то тогда выдача нотариального обязательства осуществить передачу долей детям и супругу после погашения кредита.1 · Хороший ответ · 7,5 K · 2,0 K Юрист. Автор статей по юриспруденции. Консультации watsapp +79529030001 · Отправить уведомление о намерение продать долю заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

По истечению месяца вы вправе продать свою долю любому лицу. Далее покупатель приложит вернувшийся конверт (или уведомление о вручении если ваш дольщик получил от вас уведомление о прадажи) к пакету документов в для регистрации права собственности в Росреестр.Поставьте палец вверх если ответ вам был полезен, буду вам благодарен. Рекомендую прочитать статью об ГК РФ Статья 250.

Преимущественное право покупки Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажуться от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.8 · Хороший ответ2 · 5,1 K · 84ОтвечаетВоспользоваться сертификатом досрочно можно в нескольких случаях:

  1. когда возникает необходимость использовать выплату в качестве первоначального взноса по жилищному кредиту (ипотека), а также для погашения уже имеющегося ипотечного кредита и процентов по нему.

Поэтому в вашем случае, вы можете брать ипотеку и часть суммы за дом оплачивать материнским капиталом.Хороший ответ · 5,4 K · 161Юридическая помощь в области недвижимости, а также наследственных, семейных, земельных. · ОтвечаетЗдравствуйте!Да, вы можете вложить средства материнского капитала на строительство жилого дома, для этого необходимо написать заявление в Пенсионный фонд России, приложив следующие документы:

  1. уведомление о соответствии планируемого жилого дома установленным параметрам застройки и землепользования (разрешение на строительство, если было ранее получено в установленном порядке),
  2. свидетельство или выписка из ЕГРН на земельный участок (предусматривающий возможность строительства жилого дома на таком участке);
  3. паспорт, СНИЛС.
  4. реквизиты банковского счета;

Сначала обладатель маткапитала получает 50% аванса, вторую половину получает после оформления жилого дома по истечению полугода, при подтверждении того, что в жилом доме произведены все основные работы.

Для получения второй половины суммы из маткапитала необходимо оформить право собственности на жилой дом на всех членов семьи, либо оформить нотариальное обязательство оформить данный жилой дом на всех членов семьи в течение полугода.Право на получение компенсации из маткапитала имеется также если дом уже построен (если дом построен и оформлен после 1 января 2007 года).С Уважением, Юридический центр «Демос».2 · Хороший ответ · 3,7 K

Какие документы нужны для продажи недостроенного дома?

Этот вариант абсолютно законен в отличие от предыдущего, хотя и намного более хлопотен. Допустим, что ваш дом не достроен по причине нехватки денег на завершение строительства. Тогда как продать недостроенный дом?

Это вполне возможно, главное собрать необходимые документы, а именно:

  1. Техпаспорт объекта незавершенного строительства;
  2. Кадастровый паспорт недостроенного дома;
  3. Разрешение на строительство дома;
  4. Заявление и квитанция об уплате государственной пошлины.
  5. Проект дома, утвержденный в отделе архитектуры;
  6. Правоустанавливающий документ на земельный участок;

Собрав эти документы, можно отправляться к нотариусу для совершения сделки.

У многих сегодня возникает вопрос, можно ли продать недострой, если при его строительстве был задействован материнский капитал? К сожалению, по этому вопросу нет достаточного правового регулирования и сложившейся практики. Можно только сказать, что то обстоятельство, что дом не введен в эксплуатацию, не лишает права распоряжения им, но наличие в доле строительства средств материнского капитала теоретически может привести к судовому оспариванию сделки, так как она нарушила права несовершеннолетних детей.

Следует помнить и то, что махинации с материнским капиталом подпадают под уголовную ответственность.

Могу ли я продать недостроенный дом на участке ИЖС?

sergeysikharuli/DepositphotosВы можете продать такой дом с участком, если у Вас имеется вся проектно-разрешительная документация (проект постройки, акт о техническом состоянии объекта, кадастровый паспорт, технический паспорт, плюс действующее разрешение на строительство, оформлена собственность на ОНС).

Также не должно быть действующих договоров подряда строительных компаний, которые могут обладать правами использования ОНС (учитывая 2013 год).

Налог 13% в данном случае Вы уплачивать не будете. Стоит понимать, что потенциальный покупатель попросит дисконт из-за отсутствия ввода в эксплуатацию и рисков строительства.

Чтобы понять, как действовать, надо просчитать обе ситуации.Предположим, имеем участок 10 соток с ОНС, готовым на 90% (возведены все конструктивы, проведены коммуникации, нет внутренней отделки и отделки фасада). Дом расположен в Ольгино, в Санкт-Петербурге.Стоимость участка 10 соток приблизительно равна 10 млн.

  • Стоимость недостроя 270 кв. метров – 12 млн, по 44 тысячи за кв. метр. Продаем землю и ОНС без налога 13%, с дисконтом к ОНС от 15%. В итоге получим 19–20 млн.
  • Стоимость готового дома с внутренней отделкой – 14 млн.

Собственность от 2018 года, поэтому платим НДФЛ – 13%.

Для того чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно подтвердить расходы на строительство ОНС (например, договорами подряда с актами зачета и платежным поручением о переводе средств).Предположим, можем подтвердить половину расходов – 7 млн. Считаем налоги: 14 млн (сумма дохода, то есть продажи дома) – 7 млн (расходы на возведение) – 1 млн (имущественный вычет при продаже дома) = 6 млн. От этой суммы считаем 13% = 780 тысяч.На руки получим: 10 млн за участок, за дом 13 220 (за минусом налога в 780 тысяч).

В сумме тогда – чуть более 23 млн рублей.Продавать готовым дом заметно проще, но стоит учитывать потраченное время на достройку ОНС.

Если деньги нужны здесь и сейчас, достраивать никто не будет.Да, Вы можете продать земельный участок и расположенный на нем как завершенный, так и не завершенный строительством объект.Разница в правовом статусе между такими объектами будет в том, что в отношении завершенного получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, работают и подключены на законных основаниях сети и коммуникации; а незавершенный строительством объект представляет собой всего лишь совокупность строительных материалов, размещенных на земельном участке в определенном порядке.Естественно, эта разница статуса может существенно сказаться на цене, поскольку объект незавершенного строительства всегда стоит ниже, чем объект завершенный и построенный.Кроме того, вне зависимости от того, что Вы реализуете – завершенный или не завершенный строительством объект – обязательства по выплате 13% за Вами сохраняются, поскольку в результате сделки Вы получаете доход, который является Вашей налогооблагаемой базой вне зависимости от статуса реализованного Вами товара.Таким образом я бы Вам рекомендовала объект строительством завершить, в эксплуатацию его ввести, право собственности зарегистрировать и в готовом виде продать по максимально высокой стоимости, которая поможет Вам покрыть налоговые и производственные издержки.

Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством.
Кроме того, в этом случае (продажа завершенного строительством объекта) Вы можете получить соответствующий налоговый вычет, право на который Вы не приобретаете, продав незавершенный строительством объект.Если незавершенный строительством объект (в данном случае дом) не оформлен в собственность (не зарегистрирован в ЕГРН), то продать его невозможно без постановки на кадастровый учет и оформления в собственность как объект, не завершенный строительством.

Только после совершения этих действий возможно заключение договора купли-продажи такого объекта.Если строительство дома завершено, то для продажи дом необходимо поставить на кадастровый учет и оформить право собственности.До 1 марта 2020 года действует , и вводить в эксплуатацию дом, построенный на землях ИЖС, не требуется.

Основанием для государственного кадастрового учета и регистрации права на дом является правоустанавливающий документ на земельный участок, технический план (вместо паспорта) и декларация об объекте недвижимости, которые готовит кадастровый инженер.

В указанном случае право собственности на дом возникнет с момента государственной регистрации права. Соответственно, если Вы решите продать дом до истечения пятилетнего срока с момента регистрации права собственности, придется заплатить налог на полученный от продажи доход.Ввод в эксплуатацию жилых домов, расположенных на участках ИЖС, на данный момент не требуется. Если у Вас есть на руках свидетельство о регистрации права на дом как на объект незавершенного строительства, то можете продавать по документам как участок и дом.

Если право собственности оформлено только на участок, то теоретически Вы можете продать по документам только участок, указав, что дома как бы не существует. Но могут быть нюансы. Я бы рекомендовал зарегистрировать право собственности на дом: это существенно увеличит шансы продать его по максимально возможной рыночной цене.Касательно налога – нужно считать, так как в зависимости от месторасположения и площади дома, есть вероятность, что его кадастровая стоимость не будет превышать 1 млн рублей, и Вы сможете воспользоваться налоговым вычетом.Дом с незавершенными строительными работами (объект, не завершенный строительством) продать можно. Но нужно смотреть по ситуации.

Например, был старый дом, и его решили полностью перестроить: снесли старый деревянный дом и на его месте построили особняк площадью 500 кв.

метров. Вот в такой ситуации дом продать нельзя, так как документы (техпаспорт БТИ) в наличии на старый дом, а на новый ничего нет. Это и называется самострой. Его нужно сначала узаконить в установленном законом порядке и лишь потом продавать.

Для покупателя любая сделка с таким неоформленным домом несет риск отказа в регистрации собственности (если продавец за «скидку» предложил покупателю «без проблем за две недели» самому оформить дом) и дальнейших розысков старого владельца, а также значительные расходы на узаконение, в том числе возможно и в судебном порядке.У продавца должен быть не просто паспорт на дом; сейчас такого документа нет. Если это технический паспорт, который выдавал БТИ, то такой документ выдается только после завершения строительства. Если такой документ на руках и дом не достроен, значит, дом по факту не соответствует дому по документам.

В первую очередь, должно быть свидетельство на право собственности (например, на старый дом до начала достройки или перестройки) и обязательно должен быть разработанный архитектурный проект.

И если работы не завершены, то в договоре купли-продажи нужно правильно прописать передачу проектной документации и прав на недостроенное жилье (или его часть). Либо зарегистрировать объект недвижимости в Росреестре как объект, не завершенный строительством.

Следует продумать этот вопрос заранее, поскольку с объектов, не завершенных строительством, также взимается налог на имущество от кадастровой стоимости. Вам нужно заявить в Росреестре процент строительной готовности дома.Налог 13% будет начисляться в том случае, если продавец владел домом более трех лет. Поэтому для налогообложения важна дата регистрации права собственности.

Если незавершенное строительство касается, например, пристройки с увеличением площади, то это не страшно, поскольку право на объект могло возникнуть давно. А если дом строится с нуля и право на ОНС только оформлено, то налог 13% будет исчисляться от суммы сделки купли-продажи.Не забывайте, что в сделку у Вас будет входить два объекта: земельный участок и сам дом.

Это отдельные объекты кадастрового учета, право на которые могло быть оформлено в разное время.Если в договоре-купли-продажи сумма стоимости дома будет указана минимальная и налоговая засомневается, не занижена ли она, то сделает пересчет.

Налоговая посмотрит рыночную стоимость 1 кв.

метра аналогичных домов в этом же районе, умножит на заявленный Вами процент строительной готовности и от этой суммы возьмет 13%. И такая расчетная величина, действительно, может быть выше рыночной. Но вот спор с налоговой инспекцией в Арбитражном суде Вам придется вести не менее года, доказывая истинную «рыночную» стоимость объекта, не завершенного строительством.

Вероятность успеха такого судебного процесса весьма неопределенная, если у Вас не осталось документов, подтверждающих понесенные расходы на строительство.

Будет судебная экспертиза по величине строительной готовности и оценке этого дома. А если новый собственник продолжил строительные работы или даже завершил, перспектива стремится к нулю.

Поэтому лучше в договоре отражать действительную стоимость сделки.Если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Росреестре, то указанный недострой является объектом гражданских прав и может быть продан на общих основаниях.Если готовность объекта незавершенного строительства 99,99%, а цена сданного в эксплуатацию дома существенно выше недостроя, то, конечно, с экономической точки зрения может быть целесообразно сдать дом в эксплуатацию.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Рекомендуем прочесть:  Тариф на содержание и ремонт жилья

Проверьте документы у продавца

После просмотра понравившегося объекта попросите продавца показать все имеющиеся документы на земельный участок и дом.

Обязательно проверьте, есть ли разрешение на строительство. Если его нет, вам придется самостоятельно получать документ или сносить «коробку», если муниципалитет откажет. Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья.

Также посмотрите, есть ли проект — если его нет, возможно, продавец строил здание самостоятельно, а это может указывать на низкое качество жилья. Обязательно попросите показать правоустанавливающие документы.

Если продавец отказывается, и при этом предлагает слишком дешевую недвижимость, лучше насторожиться — возможно, он вообще не имеет прав на объект либо хочет скрыть от вас наличие долевой собственности. Конечно, Росреестр не допустит мошеннических сделок, но вы можете потерять задаток.

Также не забывайте оценивать состояние самого дома.

Когда строительство не завершено, определить качество сложно. Но можно. Например, от покупки лучше отказаться, если в стенах или фундаменте есть трещины, а толщина стен меньше 38 сантиметров: например, если они выложены в один кирпич.

Как продать недостроенный дом

Иногда планы приходится менять, отказываясь от затеи ещё на стадии её реализации.

Увы, в такое положение люди попадают достаточно часто, когда решают построить свой дом. Насколько реально продать недостроенный дом и в чём специфика оформления сделки при продаже недостроя — разбирался Как оценить реальную стоимость недострояКонечно, хочется продать дом подороже, даже когда план не реализован до конца.

Насколько реально продать недостроенный дом и в чём специфика оформления сделки при продаже недостроя — разбирался Как оценить реальную стоимость недострояКонечно, хочется продать дом подороже, даже когда план не реализован до конца. Но приходится здраво оценивать объект.Недострой – это заброшенное здание. Поэтому его ликвидность принято оценивать очень низко.

Соответственно, стоимость явно не стоит поднимать. И даже напротив – в объявлении о продаже лучше сделать акцент именно на дешевизне.Естественно, можно и нужно подумать, какие преимущества есть у предложения. Стоимость дома могут повысить такие факторы:

  1. Наличие развитой инфраструктуры
  2. Подведённые к дому коммуникации
  3. Красивая природа, лес или озеро поблизости
  4. Удачное расположение участка – в районе транспортной развязки

Что касается конкретных рекомендаций, как определить стоимость недостроенного дома, — универсального рецепта нет.

Как правило, хозяевам рекомендуют подыскать объявление о продаже участка с аналогичными характеристиками, чтобы узнать приблизительную стоимость.Если строительство замерло на стадии фундамента либо цокольного этажа, обычно недострой и вовсе не учитывают, формируя цену.

Совсем другое дело, когда строительство близится к завершению. Тогда можно добавить определённую сумму к цене, но не стоит ориентироваться на стоимость готового дома.

Иногда владельцы пытаются продать недострой, добавив к стоимости участка сумму, потраченную на материалы и оплату услуг рабочих.Как грамотно составить объявление о продажеОпытные риелторы рекомендуют не делать акцент на том, что дом не достроен. По крайней мере, в названии объявления не стоит писать «недострой».

Конечно, и скрывать этот факт от потенциального покупателя не нужно. Но грамотно расставленные акценты помогут быстрее найти человека, готового выложить деньги.

Затягивая с продажей, продавец не выиграет, а только потеряет. Увы, недостроенные дома разрушаются просто на глазах.

Не говоря уже о том, что этому охотно способствуют желающие поживиться за чужой счёт.В составлении объявления важно делать акценты на таких факторах, которые сделают предложение более привлекательным в глазах потенциального покупателя.

Если есть поблизости водоём или лес, не помешает сделать фотографии, чтобы наглядно продемонстрировать достоинства.Наличие грамотного и красивого проекта поможет продаже. При покупке недостроя многие покупатели и вовсе задумываются, не снести ли дом, чтобы построить что-то по своему вкусу. Если проект понравится — возможно, человек захочет довести задуманное до конца.Как подготовить недостроенный дом к осмотруКак и любой другой объект недвижимости, недостроенный дом необходимо уметь презентовать.

В первую очередь подразумевается тотальная уборка. Даже когда строительство замерло, по-разному смотрятся участки, где всё чисто и аккуратно и где разбросаны инструменты, материалы.Рекомендуется очертить границы территории, даже когда нет забора.

Можно натянуть проволоку – это необходимо для того, чтобы покупатель наглядно понимал, что ему предлагают. Ведь он покупает в первую очередь участок земли.

Желательно скосить траву, если образовались заросли. Рекомендовано даже выровнять ландшафт, если земля неровная.Какие документы нужны для продажиКонечно, потенциального покупателя отпугнёт продавец, который не подтвердит право собственности на землю.

Также необходимо иметь на руках разрешение на ведение строительных работ. Как правило, справка из БТИ или кадастровый паспорт не выдаётся, пока здание не возведено на 50-70%.

Поэтому сделку оформляют без таких бумаг.

Надо ли регистрировать недостроенный дом и как это сделать

Мало кто хочет тратить лишнее время на обращения в государственные органы, поэтому дома не регистрируют, а продают недвижимость просто как земельный участок.

Тем более БТИ неохотно занимается регистрацией объектов, строительство которых завершено менее, чем на 50–70%.

Делать так можно. Тогда по документам продавец передает покупателю просто земельный участок, без каких-либо построек на нем, а покупатель уже достраивает недвижимость, регистрирует ее и оформляет право собственности.

Но в такой сделке есть нюансы: Правильное составление ДКП.

ДКП, или договор-купли продажи, оформляют в соответствии со Статьей 454 ГК РФ . Если указать в договоре незарегистрированный недострой, продать его не получится — Росреестр откажет в регистрации в связи

«с отсутствием сведений об объекте в государственном кадастре недвижимости»

. Но тогда надо указать в ДКП пункт

«Строения и сооружения на земельном участке отсутствуют»

, что неправда.

Нужно составить договор так, чтобы не затрагивать недострой, но при этом не писать неправду, иначе его могут признать недействительным.

Возможные проблемы после сделки. Есть риск, что после покупки возникнут споры с продавцом.

Например, если покупать недвижимость у человека, который недавно получил наследство, может объявиться другой потенциальный наследник. Тогда, если в ДКП не будет указан недостроенный дом, вы можете потерять деньги и право собственности на землю. А если дом признают самостроем, могут обязать снести его.

Чтобы избежать проблем, рекомендуем зарегистрировать недостроенное сооружение и оформить на него право собственности. Тем более сделать это достаточно просто.

Для регистрации права собственности на недвижимое имущество вам понадобится его кадастровый паспорт. Чтобы получить его, обратитесь в БТИ либо Росреестр лично или через МФЦ и предоставьте: заявление — можно написать его на месте, сотрудники государственных организаций помогут с правильным заполнением; документы, подтверждающие вашу личность — паспорт гражданина Российской Федерации; правоустанавливающие документы на участок — выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности старого образца или другие; проектную, техническую документацию на объект незавершенного строительства.

Обязательно предоставьте разрешение на строительство.

Его получают в местной администрации.

Чтобы оформить разрешение, предоставьте градостроительный план земельного участка, документ СПЗОУ и характеристики внешнего вида объекта, например — готовый проект. После получения разрешения можно регистрировать проект, оформлять другие бумаги.

Мнение эксперта Смирнов Александр Станиславович Юрист с 12-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов. возможна регистрация недостроенного частного дома по дачной амнистии — если он расположен на земле СНТ или других типах участков, попадающих под амнистию; человек, оформляющий право собственности на дом, не обязательно должен быть владельцем участка: например, в Росреестр можно предоставить договор аренды надела После оформления документов сможете включить недостроенный дом в договор купли-продажи и передать право собственности на него.

Правда, будет существенное ограничение — здание нельзя будет использовать по назначению.

Чтобы перевести его в разряд жилого строения, нужно будет оформить акт о вводе в эксплуатацию и изменить сведения в кадастровом паспорте, Росреестре.

Продажа недостроенного дома, купленного на маткапитал

Частью 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ

«О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

предусмотрено, что жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Поэтому вы обязаны оформить право общей долевой собственности на земельный участок с недостроенным домом, включив туда ребенка, на которого был выдан материнский (семейный) капитал.

Невключение ребенка в число собственников будет большой ошибкой, поскольку перед продажей вашему потенциальному покупателю обязательно станет известно, что недвижимость приобреталась с использованием средств материнского (семейного) капитала. Увидев, что доля ребенку не выделялась, покупать у вас просто не будут.

В соответствии со ст. 37 Гражданского кодекса РФ и ст.

20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» родители не имеют права совершать сделки с имуществом несовершеннолетних без получения официального разрешения от органов опеки.

Причем продажа может быть произведена лишь после того, как вы предоставите все необходимые доказательства, что имущество ваших детей после совершения сделки не уменьшилось. Поэтому перед посещением органа опеки вам необходимо не только подыскать подходящий вариант нового дома или квартиры, но и оформить предварительный договор купли-продажи.

Вместе с этим договором в орган опеки и попечительства вам придется предоставить подлинники следующих документов, а также их копии:

  1. заявление ребенка в случае, если он достиг возраста 14 лет (повзрослевший ребенок уже имеет выразить свое мнение и оказаться от продажи доли дома и оформления сделки);
  2. паспорта родителей;
  3. расписки каждого из совершеннолетних собственников о добровольном согласии на продажу жилья;
  4. свидетельства о рождении детей;
  5. свидетельство о браке (при наличии такового);
  6. справки о кадастровой стоимости земельного участка и недостроенного дома;
  7. документы, подтверждающие права собственности на отчуждаемый объект;
  8. заявления от обоих родителей или документы, в которых поясняется их отсутствие (решение суда о лишении вашего супруга родительских прав, свидетельства о его смерти или признании супруга безвестно отсутствующим);
  9. справки об отсутствии задолженностей по коммунальным и налоговым платежам.

Вам также будет необходимо предоставить документы и их копии по приобретаемой готовой недвижимости:

  1. выписка из ЕГРН;
  2. выписка из лицевого счета;
  3. справки о задолженности по платежам.
  4. паспорт продавца;
  5. заявление-гарантия продавца о том, что он обязуется продать свою недвижимость именно этой семье;

Как подготовить участок с недостроем к продаже

Недостроенные дома на неблагоустроенной территории выглядит не особо привлекательно.

Из-за этого продать такую недвижимость бывает достаточно сложно.

Поэтому перед продажей сделайте следующее:

  1. уберите территорию – избавьтесь от сорняка, уберите из виду бетономешалки, инструмент и остатки стройматериалов, мусор, грязь;
  2. приведите участок в порядок – если двор разрыт техникой, выровняйте его, сделайте территорию удобной для осмотра.
  3. оградите двор и установите входную группу – даже самое простое ограждение позволит покупателю визуально оценить размеры участка, увидеть его границы, а территория будет выглядеть благоустроенной;

Так недострой не будет выглядеть заброшенным объектом. А чтобы дать возможность покупателю понять, каким он будет в конечном итоге, подготовьте эскиз строящегося дома.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов. Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб.

р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Как купить участок с недостроенным домом

Когда объект незавершенного строительства оформлен в собственность, и вы готовы к сделке, необходимо проверить следующее:

  • (незавершенного объекта строительства) к земельному участку. Для этого зайдите на сайт публичной кадастровой карты, введите кадастровый номер дома или участка. Если дом обозначен розовым цветом — привязка есть. Стоит обратить внимание, что дом может быть зарегистрирован в собственность, но не привязан, потому что данная практика существует не так давно. Если привязка имеет значение, попросите собственника привязать дом к земельному участку.
  • Разрешительную документацию. Запросите документ, на основании которого был оформлен дом. Объект недвижимости регистрируется на основании разрешения на строительство, это может быть решение суда, либо другой документ. Это необходимо, чтобы удостовериться в легальности действий и обезопаситься от дальнейших проблем.
  • Границы участка и расположение дома на этом земельном участке. Вы должны получить официальные и фактические сведения для сравнения. Бывает, что участок или дом сдвинуты. Вызовите геодезиста, чтобы с цифрами из выписки ЕГРН. Специалист проверит, где именно расположен дом, не заходит ли он за установленные ограничения, проверит отступы от заборов, которые должны быть на расстоянии 3 м от пограничной черты.

Зная о том, как купить участок с недостроем, не забудьте самостоятельно запросить выписку из ЕГРН на сайте РОСРЕЕСТР. В документе есть основные данные о доме, в том числе информация о привязке к земельному участку.

Обязательно запросите у продавца ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка).

Когда вы будете достраивать дом, подайте на согласование уведомление на завершение строительства. В противном случае, могут возникнуть проблемы с законом. Ссылка на новое видео по данной теме на нашем YouTube канала — .

Бесплатные консультации на нашем Youtube-канале! Каждую среду в 20.00. г. Москва, ул. Василисы Кожиной, дом 1, ДЦ «Парк Победы» &copy Вита-Хауз, 2020

Производство ENERGIZES Оставьте заявку Я согласен с ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК Ваше Имя Телефон Я согласен с Наш специалист свяжеться с Вами в ближайщее время и ответит на все интересующие Вас вопросы!

Не хватает прав доступа к веб-форме.

Как законно продать дом, который построил сам?

alhim/FotoliaВ случае, если дом построен недавно, налог при продаже платить придется. Можно уменьшить налогооблагаемое бремя, но в данной ситуации необходимо иметь пакет документов, доказывающий, что Вы потратили именно ту сумму, которую хотите получить к вычету. Для этого нужны документы, подтверждающие, что дом действительно был построен Вами, расчетные ведомости и акты.Список документов для совершения сделки купли-продажи:

  1. госпошлина для физлиц 2 тысячи рублей за регистрацию перехода права на один объект. Если в сделке два объекта (дом и участок), то пошлина равна 4 тысячам рублей.
  2. нотариальное согласие супруги на продажу (если имущество было приобретено/зарегистрированное в Росреестре в период брака);
  3. договор купли-продажи: нем должны быть указаны характеристики объекта (кадастровый номер, адрес на конкретном земельном участке с указанием его кадастрового номера или в составе иного объекта недвижимости, название (вид) недвижимого имущества, фактическая площадь, согласно документам, назначение, цена);
  4. нотариальная доверенность на покупку/продажу и их копии, если сделка совершается по доверенности;
  5. паспорта покупателей и продавцов;

Если земельный участок и дом на этом участке принадлежат одному лицу, то продажа проводится только вместе с земельным участком.

Соответственно, договор должен содержать информацию о здании и участке. Сам договор не подлежит государственной регистрации.Регистрация перехода права собственности. Документы необходимо предоставить через представителя или лично в Кадастровую палату Росреестра либо в Многофункциональный центр (МФЦ).

Срок госрегистрации считается с даты приема документов: семь рабочих дней, если обращаться непосредственно в Росреестр, и девять рабочих дней МФЦ.

Рекомендуем прочесть:  Увеличение выручки от реализации

При личном обращении прием документов подтверждается распиской.Вопросы налогообложения.

До 1 января 2016 года налогом не облагаются доходы от продажи недвижимости, срок владения которой составляет более трех лет. Иначе при продаже нужно заплатить налог 13% от дохода. Под доходом понимается разница между затратами на приобретение (в том числе строительство) объекта и его продажной ценой.Если объект был приобретен безвозмездно (получен в дар или бесплатно приватизирован), то в этом случае расходов не будет, и доходом будет считаться вся сумма, полученная при продаже.

Также налог не нужно платить, если продажная цена равна не более 1 млн рублей. Закон дает возможность применить налоговый вычет в размере 1 млн рублей один раз в год. Налог в этом случае рассчитывается по формуле: (сумма сделки — 1 млн руб.) Х 13%.После 1 января 2016 года налогом не облагаются объекты, срок владения которыми составляет более пяти лет с момента регистрации права собственности.

Для таких объектов налоговая база исчисляется в виде 13% от стоимости продажи, но не менее 70% кадастровой стоимости объекта. Налоговую базу можно уменьшить на сумму затрат на приобретение данного объекта.Относительно затрат на приобретение объекта нужно сказать, что данные расходы должны быть документально подтверждены.

Если дом и/или участок приобретался по договору купли-продажи, то должны быть документы, подтверждающие передачу денег продавцу. Если дом строился, то должен быть договор с подрядной организацией, смета и документ, подтверждающий оплату стоимости услуг.При продаже дома и участка может возникнуть ситуация, когда право на участок возникло раньше, чем на дом, и тогда налог на объекты исчисляются по двум разным схемам.Если право собственности на земельный участок и дом, построенный на нем, оформлены в Росреестре, оформить продажу не составит никакого труда.Необходимо заключить договор купли-продажи с покупателем в трех экземплярах.

Для регистрации права собственности от продавца к покупателю необходимо также приложить согласие супруги на продажу, если продавец состоит в зарегистрированном браке, или нотариально заверенное заявление о том, что продавец в браке не состоит. Покупатель должен оплатить госпошлину и приложить ее к документам.В свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество также указаны документы-основания (разрешение на строительство и другие). Их копии и оригиналы также необходимо представить для регистрации перехода права.Уплата НДФЛ зависит от срока владения недвижимостью.

Если право собственности было оформлено до 2016 года, и недвижимость находится в собственности более трех лет, то налог платить не нужно вне зависимости от продажной цены.

Недвижимость, приобретенная после 2016 года, освобождается от уплаты налога при владении ею более пяти лет.Если недвижимость оформлена до 2016 года, но менее трех лет, то налог уплачивается от продажной стоимости имущества, превышающей 1 млн рублей. Если цена недвижимости равна 1 млн или ниже данной суммы, налог оплате не подлежит.После 2016 года правила уплаты НДФЛ изменились и зависят от продажной и кадастровой стоимости имущества. Существует два метода расчета дохода, с которого необходимо заплатить налог:

  • Договорная стоимость имущества (если выше его кадастровой стоимости), умноженная на понижающий коэффициент 0,7.
  • Кадастровая стоимость имущества (если выше его к продажной стоимости), умноженная на коэффициент 0,7.

Таким образом, налогом облагается 70% кадастровой стоимости.Если собственность на дом и участок оформлены до 2016 года, и с этого момента прошло три года, то при продаже дома не возникает обязательств платить налог на прибыль.

Когда собственность была зарегистрирована уже с 1 января 2016 года, то продавец освобождается от налога на прибыль только через пять лет с даты ее оформления. Таким образом, если льготный период налогообложения не наступил, то владелец дома будет обязан заплатить 13% от суммы сделки.К примеру, дом и участок были проданы за 5 млн рублей.

С этой суммы необходимо заплатить 650 тысяч рублей. Однако есть способ снизить налог.

Так, Вы можете предоставить в налоговый орган документы, подтверждающие траты на строительство дома.

Например, собственник доказал, что он потратил на стройматериалы и зарплату рабочим 2 млн рублей. Тогда налог будет считаться уже от суммы в 3 млн рублей (5 млн — 2 млн). Налог составит 390 тысяч рублей.

Причем занизить стоимость уже не удастся, поскольку рыночная цена продажи не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости.Текст подготовила Мария ГурееваНе пропустите:

Какие документы нужны при продаже дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

  • Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  • Акт ввода дома в эксплуатацию;
  • Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.
  • Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
  • Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
  • Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  • Нотариальное согласие супруга на продажу дома;

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Отвечает технический специалист Rosreestr.net Виталий Малявин:

Да, продать участок с недостроенным домом возможно.

В договоре купли-продажи он будет фигурировать как строительные материалы, разложенные определенным порядком. Следовательно, цена на участок вместе с недостроенным домом будет намного ниже, если достроить дом и зарегистрировать его.Если у вас недостроенный дом до 50-70%, зарегистрировать его будет проблематично. БТИ редко оформляют дома, которые не подключены к общей коммуникации и где нет значимых объектов сооружения.

В этой ситуации вам проще всего не указывать недостроенный дом в договоре купли-продажи, а оформить как строительный материалы.Однако если основные строительные сооружения дома есть, и он подключен к общей коммуникации, лучше зарегистрировать объект. Для этого обратитесь в БТИ и региональный офис Росреестра для получения техпаспорта и кадастрового паспорта.

Как продать недостроенную квартиру

Случилось так, что вы купили квартиру на стадии котлована, но цены на приобретенные метры давно выросли, и вам захотелось вернуть увеличенный капитал, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию.

Решением проблемы может стать перепродажа ваших прав на «недострой», что сделать не так сложно, если знаешь все тонкости этого процесса. К кому пойти? До 1 апреля 2005 года, дня вступления в силу федерального закона N214 о долевом строительстве, на российском рынке недвижимости не было четких правил составления договоров соинвестирования. Пользуясь подобными пробелами в законодательстве, застройщики составляли документы, удостоверяющие право их обладателей на получение положенных им квадратных метров, по своему усмотрению.

Нулевой цикл, манивший минимальными затратами, оборачивался настоящей головной болью для несведущего в юридических тонкостях покупателя, которому приходилось выбирать между договором о долевом участии, соинвестировании и предварительным договором купли-продажи. Теперь, после того как новый закон, регулирующий сделки на рынке долевого строительства, начал действовать, покупатель, решивший таким способом приобрести квартиру, может быть спокоен за будущее своих капиталовложений даже в том случае, если он решит выйти из доли досрочно, т.е. перепродать свой договор. При этом помнить надо одно: действие закона распространяется только на договора участия в долевом строительстве, разрешение на которое было получено после его вступления в силу.

Так что же делать, если уже все документы подписаны и сложены в специальную папочку для важных бумаг, но вот планы несколько изменились, и ждать окончания строительства не только не хочется, но и нет времени?

В этом случае лучшим выходом, как и в «стародавние времена», будет обращение к профессионалам: либо к риэлтерским агентствам, либо к самому застройщику. Обычно стоимость подобной помощи со стороны риэлтера может достигать 5% от суммы сделки, поэтому многие предпочитают искать потенциальных покупателей самостоятельно.

В таком случае разумнее всего обратиться к «рекламному рупору» — специализированной газете или журналу.

Иногда, если у вас есть достаточно весомые основания, перечень которых должен быть оговорен в договоре, можно написать заявление в адрес застройщика, с которым был заключен договор долевого участия, с просьбой его расторгнуть. По словам Надежды Цветковой, директора юридического департамента инвестиционностроительнойкомпании «Новая Площадь», в таких случаях застройщик обычно выставляет на реализацию вашу квартиру, и после ее оплаты следующим покупателем денежные средства вам возвращаются.

«Но в этой ситуации обязательно надо внимательно изучить содержание вашего договора, поскольку застройщик имеет право удержать штрафные санкции за требование расторжения договора без уважительных причин»

, — пояснила г-жа Цветкова.

Когда можно переуступать права?

После вступления в силу наделавшего шума закона о долевом строительстве на рынке недвижимости ходят как договора соинвестирования, заключенные до этого знаменательного события, так в обозримом будущем могут появиться и новые, составленные по всем правилам.

Здесь надо учесть одну немаловажную деталь: для договоров старого и нового образца установлены разные сроки, когда по ним можно осуществлять переуступку прав, иначе сделка может быть признана недействительной. Поэтому, пытаясь либо приобрести, либо продать свое право на квариру в строящемся доме, надо знать, до какого момента возможно заключение подобной сделки. В случае если у вас на руках договор старого образца, договор уступки или передачи прав требования заключается как на стадии строительства объекта, так и в период между приемом объекта в эксплуатацию и подписанием сторонами акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Как рассказал Андрей Георгиев, партнер юридической компании «Георгиев и Партнеры», по сложившейся практике с момента подписания сторонами — город/федеральная структура и инвестор — акта о результатах реализации инвестиционного проекта какие-либо последующие уступки до регистрации первичного права собственности на квартиру не допускаются.

Новый закон несколько меняет дело.

Теперь, после того как дом был сдан в эксплуатацию, дотошная госкомиссия осмотрела все углы вашего будущего жилища, а местные власти подписали соответствующее постановление и до момента подписания акта реализации инвестиционного проекта (в этом документе указывается все то, что стороны должны были выполнить по инвестконтракту, а также то, что взаиморасчеты произведены и претензий не имеется), факт подписания договора уступки права с 01 апреля 2005 года является спорным. «Согласно ст. 11 Закона уступка допускается лишь до момента подписания сторонами передаточного акта (документа, в котором прописываются все права и обязанности сторон инвестиционного договора (контракта) и заключенного по окончании всех строительных работ) или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, регистрирующий орган будет вправе считать недействительными уступки, совершенные в период с момента подписания упомянутого передаточного акта и до момента подписания сторонами инвестиционного акта о результатах реализации инвестиционного проекта», — пояснил Андрей Георгиев.

Что надо знать? Если же самостоятельные поиски не увенчались успехом, то тогда лучше больше не сопротивляться и обратиться либо к риэлтерам, которые предоставят вам полный перечень услуг по сопровождению сделки, либо напрямую к застройщику. Последнее особенно рекомендуется в случае, если вы еще не выплатили в полном объеме стоимость приобретенных кв. м, поскольку в такой ситуации на заключение договора переуступки требуется согласие застройщика.

Подобное требование предъявляется в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора — в данном случае застройщика. «Поскольку клиент остается обязанным довнести соответствующие денежные средства, то можно переуступать лишь совокупность прав и обязанностей по договору, т.е.

как минимум для переуступки его обязанностей потребуется согласие застройщика.

В случаях, когда переуступаются только права, требование согласия кредитора (застройщика), по общему правилу, не требуется», — отметил Андрей Георгиев. Тем, кто состоит в законном браке, юристы настоятельно рекомендуют получить от своего драгоценного супруга письменное согласие как на сделку по отчуждению прав по договору, так и на сделку по приобретению прав. Подобный совет мотивирован последствиями, вытекающими из статей 34 и 35 Семейного кодекса РФ, в которых прописано, что все действия с совместной собственностью супругов осуществляются с их совместного согласия.

Поскольку в ином случае вы рискуете столкнуться с разгневанной второй половиной, которая сможет обжаловать заключенную вами сделку в течение года с того момента, как супруг узнал или должен был узнать о совершенной без его согласия сделке.

Что касается договоров нового образца, то согласие супругов будет необходимо удостоверять нотариально. Еще одним «приятным» требованием, которое поможет избежать надувательств, является то, что в соответствии со статьями 4 и 17 Закона N214 как договор об участии в долевом строительстве, так и уступка по такому договору подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они не будут считаться заключенными. По данным Геннадия Тимошина, руководителя отдела по работе с клиентами ОАО «Квартал», нотариальный тариф за удостоверение договора уступки права (требования) на квартиру в зависимости от суммы договора взимается в следующих размерах: до 1 млн руб.

— 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб.; от 1 млн руб.

до 10 млн руб. включительно — 5000 руб.

плюс 0,3% от суммы договора, превышающей 1 млн руб.; свыше 10 млн руб. — 32 000 руб. плюс 0,15% от суммы договора, превышающей 10 млн руб.Оплата через банк Чтобы не продешевить, особенно если вы все-таки решили сами руководить процессом, в первую очередь необходимо изучить разброс цен, установленных вашим застройщиком, либо, если уже все распродано, обратить внимание на многообразие предложений в этом сегменте, учитывая важные факторы: район, спрос и т.п.

Если же о цене уже договорились и все документы в полном порядке, то возникает вопрос: как разобраться с последним, самым ответственным этапом всего процесса — с оплатой покупки.

Ранее, когда договора переуступки регистрировались в редких случаях, передача денежных средств через банковскую ячейку была не слишком распространена. Обычно все расчеты происходили наличными, когда обе стороны подписывали все необходимые документы. Сейчас требование нотариальной регистрации должно существенно расширить число сделок, оплата по которым осуществляется через банк.

Схема пользования банковской ячейкой достаточно проста. Она всегда открывается на определенное время, обычно на месяц, и на имя покупателя, который закладывает в нее оговоренную в договоре сумму. После чего доступ к ней может получить только тот, у кого на руках находится документ, указанный в дополнительном соглашении, которое было заключено между банком и человеком, открывшим ячейку.

Ставка аренды банковской ячейки зависит от выбранного банка, но в среднем по Москве она составляет $50 за месяц аренды. В случае продажи квартиры в строящемся доме документом, прописанным в дополнительном договоре, может быть как раз заверенный контракт переуступки прав. Посредником, передающим ключ от ячейки от одной стороны другой, обычно выступает риэлтер.

Если в указанные сроки документ не был предъявлен и срок действия ячейки истек, покупатель забирает свои деньги. По словам Андрея Георгиева, наличие нотариального заверения документа дает определенные дополнительные гарантии того, что банк не предоставит доступ к ячейке недобросовестной стороне по подложному документу.

Однако в любом случае, считает г-н Георгиев, необходимо учитывать, что банк не является экспертом, обязанным удостоверяться в том, является ли документ безусловно подлинным или это хорошо изготовленная подделка.

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+