Бесплатная горячая линия

8 800 700-88-16
Главная - Другое - Переход в другую управляющую компанию

Переход в другую управляющую компанию

Переход в другую управляющую компанию

Порядок передачи технической документации закреплен в Постановлении Правительства РФ № 416 от 15.05.2013, а ее состав описан в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Если старая УК не передаст всю техническую документацию в данные сроки, то ей грозит крупный штраф. Если старая УК утратила что-то из технической документации, она обязана в течение трех месяцев восстановить ее за свой счет.

После получения технической документации от старой УК, новая УК заключает договора с ресурсоснабжающими организациям (РСО).

При этом, договора старой управляющей компании с РСО считаются расторгнутыми с того дня, когда внесены изменения в реестр и дом исключен из лицензии старой управляющей компании.

Как поменять управляющую компанию

14 мая 2020, 18:29Управляющая компания — та самая организация, которую жители выбирают для управления своим домом.

Она отвечает за то, чтобы в доме было чисто, тепло, лифты работали, а крыша не протекала.

Но иногда компания не справляется со своими обязанностями. Разбираемся, что можно сделать и как заставить УК работать. Или лучше просто поменять? Расскажем о самом сложном, с чем вам предстоит столкнуться в этом случае — проведении собрания собственников для выбора новой управляющей компании.

Три вида управляющих компанийВ законе нет термина «управляющая компания», там она называется «управляющая организация». Мы для удобства будем называть такую организацию привычной «УК» и поделим их на три условных вида, в зависимости от того, как они выбираются. Ведь от этого зависит и то, как можно поменять УК.УК, выбранная на общем собрании собственниковЭтот вариант задуман как стандартный: жители на общем собрании выбирают УК как способ управления домом, а потом и саму компанию.Договор с такими компаниями заключается на срок от 1 года до 5 лет.Компания, выбранная на открытом конкурсеОткрытый конкурс на управляющую компанию проводится, если жители дома не смогли сами вовремя определиться со способом управления или с компанией.

Тогда УК выбирает орган местного самоуправления.

Он проводит конкурс и сообщает о его результатах собственникам.Договор с выигравшей конкурс компанией заключается на срок от 1 года до 3 лет. Такую организацию заменить проще.

«Временная» управляющая компания.Такую УК назначают в новостройках после сдачи дома.Застройщик обязан выбрать управляющую организацию в течение 5 дней с момента ввода нового дома в эксплуатацию. Временная УК работает, пока не состоялся открытый конкурс и на нём не выбрана «постоянная».

Но выбрать могут и ту же самую организацию.Договор с «временными» УК заключается на срок не больше 3 месяцев.Когда можно поменять управляющую компаниюЕсть два варианта: дождаться, когда закончится договор, или расторгать текущий.

Первый способ — самый простой и безболезненный. Найдите договор и посмотрите, нет ли в нём особых условий расторжения или перезаключения. В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях.
В этом случае действует общее правило: если жильцы не заявят о прекращении договора к дате окончания срока, договор автоматически продлевается на такой же срок на тех же условиях.

Досрочно расторгнуть договор с управляющей компанией можно в нескольких случаях:

  1. если УК не выполняет (или нарушает) условия договора;
  2. если это прямо прописано в договоре (но это вряд ли — УК такое невыгодно);
  3. если ситуация настолько изменилась, что нынешние условия договора жителей совсем не устраивают.
  4. если жители решили сменить способ управления домом;

Разберём эти случаи подробнее.Если в договоре есть условия досрочного расторжения отношенийВряд ли найдётся управляющая компания, которая пропишет в договоре дополнительные основания для его расторжения: но вдруг ваша УК именно такая? Например, в документе будет пункт, что, если УК нарушит определённое количество раз какие-то пункты договора, её можно поменять.Изучите договор — не только раздел о прекращении или расторжении договора, но и раздел об обязанностях сторон: основания для прекращения отношений с УК могут оказаться и там.Если УК нарушает условия договораЭто, пожалуй, самая веская причина расторжения договора.В законе не говорится, за какие нарушения можно отказаться от договора с управляющей компанией, а за какие — нет. Но, учитывая, сколько сил потребуется для созыва общего собрания собственников и выбора новой компании, эти нарушения должны быть существенными.Во-первых, уговорить соседей расторгнуть договор с УК из-за того, что полы в подъезде моют один раз в неделю вместо двух, очень сложно.

Во-вторых, есть опасность поменять «шило на мыло».

Гарантии, что следующая управляющая будет до запятой соблюдать договор, нет. Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их.
Внимательно прочитайте договор и выпишите, что должна делать ваша управляющая компания и что из перечисленного она не делает или делает плохо.Сколько раз в год предусмотрено проверять состояние кровли, как регулярно полагается мыть коридоры и лифты, как часто убирать газоны у дома и как быстро выезжать на аварии и устранять их.

График обязанностей УК, скорее всего, вынесен в приложение к договору — обязательно проверьте его.Если УК допускает небольшие нарушения договора или по управлению домом, пишите претензии, звоните руководству УК и пробуйте решить проблемы малой кровью.

Если УК не реагирует на жалобы, обратитесь в Роспотребнадзор, в жилинспекцию и прокуратуру.Если и это не помогает, то действительно стоит задуматься о замене такой организации на новую.Составьте список нарушений: какие-то из них могли происходить регулярно, а какие-то, более грубые, вы замечали один-два раза. Найдите имеющиеся жалобы в УК и ответы управляющей, если они были.Соберите доказательства нарушений. Пригодятся любые документы, фотографии, видеозаписи и отчёты, которые помогут убедить сомневающихся жильцов.Отдельно стоит сказать о нарушениях, за которые можно не только отказаться от договора, но и добиться исключения сведений об УК из реестра.Вот несколько примеров таких грубых нарушений:

  1. УК за 30 дней с даты договора на управление не заключила договоры на обеспечение дома ресурсами, например, на водоснабжение или теплоснабжение;
  2. у УК накопился долг перед ресурсоснабжающей организацией в размере двух среднемесячных сумм по заключённому договору. Такой долг должен быть подтверждён судом;
  3. невыполнение правил аварийно-диспетчерского обслуживания (приёма заявок, сроков устранения проблем, контроля качества и сроков и т. д.).
  4. УК не проводит испытания на прочность и плотность узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления;

Если жители решили сменить способ управления домомВ этом случае жители на общем собрании выбирают другой вариант управления домом.

Чаще всего это ТСЖ (товарищество собственников жилья). Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.Если договор не отвечает текущим реалиямВ Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств».

Обычно такое ТСЖ почти сразу нанимает другую УК и заключает с ней договор.Так собственники, как правило, отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.Если через какое-то время жители захотят вернуться к обслуживанию управляющей организацией, то потребуется новое общее собрание, на котором они решат изменить способ управления и выбрать другую УК.Если договор не отвечает текущим реалиямВ Гражданском кодексе это называется «существенное изменение обстоятельств». Поменять УК в таком случае можно только через суд. Он оценит, насколько сильно изменились обстоятельства, и как это влияет на договор.

Если в текущих условиях вы не стали бы заключать договор с этой УК, то это могут признать существенным изменением, договор будет расторгнут.Суд — дело долгое и затратное, поэтому отказаться от услуг надоевшей УК гораздо проще, дождавшись истечения срока договора. Кроме общих оснований, есть 3 особых случая досрочного расторжения договора с УК.

  • Если общее собрание собственников по выбору УК проведено с нарушениями.
  • Если УК назначена на открытом конкурсе. Менять УК «второго вида» — которую выбрал орган местного самоуправления на открытом конкурсе — можно хоть каждый год. Это прямо разрешает закон: до окончания каждого последующего года со дня заключения договора жители вправе отказаться от договора с этой компанией. Чтобы прекратить такие отношения, не нужно искать недочёты работы УК, достаточно просто найти альтернативу и проголосовать на общем собрании собственников за прекращение старого договора и заключение нового, с другой организацией.
  • Если УК лишилась лицензии. Управляющая компания обязана получать лицензию на свою деятельность от органа государственного жилищного надзора сроком на 5 лет. Информацию о лицензиях можно найти в специальных реестрах: в реестре лицензий субъекта РФ (например, или ). Там есть информация о лицензии УК и об адресах всех домов, которыми она управляет; в . Управляющая компания, у которой прекратили или аннулировали лицензию, должна передать все дела по управлению домом в течение 3 дней с момента заключения договоров с новой УК, выбранной на общем собрании собственников. До этого момента прежняя УК продолжает обслуживать дом.

Решение, принятое на таком собрании, недействительно, а управляющая компания — неправомочна.

В этом случае необходимо организовать новое собрание, выбрать УК и заключить с ней договор.Чтобы понять, что собрание проводилось неправильно (и законно провести новое), нужно знать правила созыва собрания и голосования на нём.А можно отказаться от УК просто так?

Можно ли поменять управляющую, если нынешняя ничего не нарушает, но вы нашли другую, которая кажется вам лучше или дешевле?На этот счёт есть разные мнения, и судебная практика в этом нисколько не помогает: арбитражные суды (те, что рассматривают экономические споры в основном между компаниями) традиционно считают, что собственники могут отказаться от УК в любой момент, даже если она не нарушает условия договора, а суды общей юрисдикции придерживаются другой позиции: просто так расторгнуть договор с управляющей организацией нельзя.Хотя и арбитражные суды не всегда решают дела в пользу жильцов, без оснований отказавшихся от договора с УК.Так что если вам захотелось поменять управляющую «просто так», то лучше попытаться договориться с ней и прекратить договор по соглашению. Кроме того, убедить других жильцов поменять УК, если ваша компания со всем справляется, будет очень сложно.Как подготовиться к собранию собственниковЧтобы ваш выбор новой управляющей не смогли оспорить, общее собрание нужно провести по всем правилам.О том, как должно готовиться и проводиться общее собрание, как голосовать и оформлять его решения, вы можете На профильных сервисах есть советы, как лучше составить уведомление о собрании и как оформить решение.Но правила проведения собрания не главная проблема.

Самое сложное — уговорить соседей собраться.

Быть активистом — дело неблагодарное, трудо- и времязатратное.

Приготовьтесь к тому, что придётся уговаривать, спорить, доказывать свою точку зрения.Поэтому сначала нужно провести подготовительную работу:

  • Найти другую УК и показать, чем она лучше нынешней.
  • Убедить жителей, что управляющая компания не справляется со своими задачами.

Найдите единомышленниковЕсли у вас есть старший по дому или активная группа жильцов, заручитесь их поддержкой.Соберите все доказательстваПосмотрите все документы ещё раз, напишите список нарушений простым языком и приложите самые впечатляющие доказательства того, что УК не справляется со своими функциями.С этим вы пойдёте разговаривать с соседями, а не в суд, поэтому надо быть максимально понятным и убедительным: УК не моет полы в подъезде, наш двор не убирают, а крыша протекла в 8 местах, вот фотографии, вот я жаловался, вот они сделали пару отписок.Подыщите достойную замену УК

  1. сравните показатели нынешней управляющей компании с другими претендентами и выпишите плюсы новых УК по сравнению с вашей; распечатайте хорошие отзывы и рейтинги.

    С наглядными примерами агитировать соседей будет намного проще.

  2. изучите, какие компании управляют в соседних домах, и узнайте, довольны ли жильцы этих домов.

    Таким организациям проще всего взять в управление ещё один дом на подопечной территории.

    Посмотреть, какие УК управляют домами, можно на нескольких ресурсах: например, и ;

  3. чтобы соседи не заподозрили вас в сомнительной активности и личной заинтересованности, попробуйте найти не одну, а 2–3 управляющие компании, которые могут заменить нынешнюю.
  4. посмотрите рейтинг УК на сайте реформы ЖКХ и почитайте отзывы об их работе в интернете;
  5. найдите и прочитайте открытые сведения, которые каждая управляющая компания обязана разместить;

Расскажите о своих планах другим соседямПовесьте объявления с описанием проблем и своими контактами в подъезде.Напишите в группу дома в соцсетях или в чат жильцов.

Если таких нет, можно всё это создать. Привлекайте активных соседей и начинайте придумывать вместе план действий.Если чувствуете в себе силы, пройдите по квартирам и лично поговорите с соседями.

Вживую заинтересовать людей проще, чем сделать это в объявлении или интернете.Как преодолеть инертность собственниковИспользуйте несколько способов уведомленияЗакон позволяет предупреждать о собрании заказным письмом (если собственники не выбрали другую письменную форму уведомления), лично под расписку, вывешиванием объявления в подъезде.Чтобы выяснить, каким способом нужно уведомлять, обязательно изучите решения прошлых собраний.

Копии протоколов обычно хранятся в управляющей компании, но если она отказывается их давать, можно запросить решения прямо в жилищной инспекции: оригиналы всех протоколов обязательно отправляются туда.

И помните, что обязательный не значит единственный.

Никто не запрещает отправить обязательные заказные письма и параллельно вывесить объявление в подъезде.Запросить список собственников для отправки писем можно в управляющей компании, она должна вести реестр и выдать его в течение 5 дней по вашему запросу. Если УК отказывается дать список, остаётся ещё Росреестр, но для этого нужны время и средства: одна выписка из Росреестра даже будет стоить 300 рублей.

То есть на запрос сведений на 3-подъездную хрущёвку придётся потратить 13 500 рублей. И это ещё не всё. Одно заказное письмо стоит 50–100 рублей.

Узнать, во сколько это встанет в вашем случае, можно .То есть уведомление соседей в той самой хрущёвке обойдётся минимум в 15 750 рублей, если УК не дала список собственников. Так что лучше всё-таки добиться его получения. Тогда на уведомления придётся потратить около 2000 рублей (или чуть больше, в зависимости от стоимости письма).И не забудьте прописать все вопросы, которые собираетесь вынести на обсуждение: на собрании можно голосовать только по повестке, которая была в уведомлении.Обойдите квартиры и напомните о собрании личноЛичное напоминание — самое лучшее.

Если у вас найдутся единомышленники, то можно разделиться и обойти по несколько квартир каждому из активистов. Если в квартире живут наниматели, попросите передать информацию о собрании собственнику.Выбирайте дату и время, удобные для большинства жителейВо время подготовительной работы с жильцами поинтересуйтесь, во сколько и когда им было бы удобнее прийти.

Скорее всего, собрание придётся проводить вечером в будний день.Выберите удобный способ голосованияЗакон позволяет проводить очное, заочное или очно-заочное голосование. При заочном собственники заполняют опросные листы и отдают их по адресу или в место, которое прописано в сообщении о собрании. Можно сочетать очное и заочное голосование: часть собственников приходит и голосует лично, а часть — заполняет опросные листы.Спросите жильцов заранее, какой способ им будет удобнее.Как провести собрание собственниковИтак, вы разослали все письма, определились с повесткой дня и подыскали УК на замену.

Можно сочетать очное и заочное голосование: часть собственников приходит и голосует лично, а часть — заполняет опросные листы.Спросите жильцов заранее, какой способ им будет удобнее.Как провести собрание собственниковИтак, вы разослали все письма, определились с повесткой дня и подыскали УК на замену. Что дальше? Как проводить собрание?До начала собрания зарегистрируйте пришедшихПопросите показать паспорт и документы на квартиру. Для протокола потребуется информация не только о том, какие жильцы пришли, но и какова их доля в общем имуществе, она считается от площади квартиры.Если пришёл не сам собственник, а его представитель, попросите предъявить доверенность.Проверьте, есть ли кворумКворум — это число собственников, которые должны присутствовать, чтобы собрание было правомочным.

В нашем случае должны прийти собственники, у которых будет больше 50% голосов от общего числа голосов в доме. Не забудьте, что вес голоса привязан к площади квартиры собственника.Подготовьтесь к расчётам заранее: узнайте из документов общую площадь помещений дома (за исключением площадей общего пользования) — это 100% голосов, по размеру площади каждого собственника считается его доля голосов на собрании.

К примеру, площадь дома без учёта общих площадей — 3000 кв. м, на собрание явились 25 из 26 собственников, которым принадлежат в сумме 800 метров: у семьи Петровых из 60-метровой двушки 2% голосов, у Марины из 30-метровой студии — 1% и т. д. Остальные 2200 «квадратов» куплены предпринимателем, который собирается продать эти квартиры и не явился на собрание.

Несмотря на то, что собрались почти все собственники, кворума нет, и такое собрание не вправе принимать решения по смене управляющей компании.Выберите председательствующего, секретаря собрания и тех, кто будет подсчитывать голосаПредседательствующий — человек, который ставит вопросы на голосование и отвечает на вопросы жителей по повестке дня, секретарь на собрании фиксирует все результаты, составляет и сшивает протокол, то есть отвечает за соблюдение формальной стороны дела.Голосовать можно только по тем вопросам, которые были написаны в сообщении о собрании.

Ставить новые вопросы и голосовать по ним нельзя.На очном собрании голосуют любым удобным способом — поднимают руки или бросают в урну заполненные бюллетени. При заочном голосовании жители должны принести заполненные бюллетени в место и в срок, которые были указаны в уведомлении о собрании.Составьте протокол по итогам собранияЭто нужно сделать : у протокола есть обязательные вводные части, принятые формулировки для голосования и правила подписания.Секретарь прошивает протокол, а председательствующий на собрании подписывает его.Проинформируйте жильцов о результатах собранияОбычно решения вывешиваются в подъезде. Сделать это нужно в течение 10 дней с момента принятия решений.Отправьте протокол в УКЭто должен сделать инициатор собрания в течение 10 дней после его окончания.

Сама УК передаёт протокол в жилищную инспекцию.

Где будет храниться копия протокола — жильцы решают на собрании.

Можно выбрать определённый адрес или место хранения, например, у инициатора собрания. Подведём итоги:

  • Если УК избиралась общим собранием, проверьте правильность его или найдите нарушения, допущенные УК.
  • Заключайте договор с новой УК не больше чем на 1 год — за первый год работы вы сможете оценить её и отказаться без лишних хлопот, если она не подойдёт.
  • УК с открытого конкурса можно заменить в конце каждого года работы.
  • До проведения общего собрания проведите подготовительную работу с жильцами.
  • Найдите новую УК по отзывам и рейтингу и предложите собственникам заменить существующую.
  • Проверьте, как избиралась ваша управляющая организация: если она выбрана не общим собранием, то её сменить гораздо легче.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости.

Иллюстратор: Настя ПожидаеваПодписаться на новые статьиПодписатьсяНекорректный адресПоделиться

Затягивание органом ГЖН передачи дома в управление новой компании

Процесс смены управляющей организации – долгий и длинный, который затрагивает самих собственников, две организации, РСО, муниципалитет, орган ГЖН.

Но главное – он затрагивает сам многоквартирный дом, который в период «междуцарствия» может оказаться без должного содержания и ремонта.Например, на общем собрании собственники решили расторгнуть действующий договор управления и выбрали новую УО. Запускается процесс передачи МКД от компании к компании.

При этом новая УО может начать управление домом только в тот момент, когда орган ГЖН внесёт изменения в реестр лицензий субъекта РФ.

И не всегда этот процесс происходит быстро: несовершенство законодательства даёт ГЖИ возможности отказывать УО в этом или затягивать процедуру.Конечно, новая компания может отстаивать свои права в суде, и часто суд встаёт на сторону УО, если в действиях органа ГЖН усматриваются нарушения требований законодательства. Примерами таких дел служат постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2016 № Ф09-8705/16 или .

Однако смена УО при этом сильно затягивается, и дом в такой ситуации остаётся практически без управления.

10368

Долги при смене УК в многоквартирном доме

Долги в данном случае можно разделить на 2 типа: Часть жильцов не оплачивали коммунальные услуги.

Поэтому у компании накопился долг перед поставщиками. В этом случае между старой и новой компаниями может быть заключен договор цессии, то есть происходит передача права на получение задолженностей. Копии договора новая УК обязана предоставить каждому собственнику – должнику. Или его можно запросить на портале Государственных услуг.
Или его можно запросить на портале Государственных услуг.

В течение 10 дней вам должен прийти ответ.

В противном случае долги с вас будут требовать и старая УК, у которой не осталось другого источника доходов, и новая, которой приходится отвечать за долги предшественницы. Жильцы вносили исправно квартплату, однако ремонт не выполнялся, и за услуги ЖКХ не платились.

Эти деньги должны вернуться собственникам. Но не «на руки», а на расчетный счет новой УК.

Иначе действия компании будут являться попыткой незаконного обогащения. И, согласно статье 1102 ГК РФ, будут взысканы через суд.

В суде доказательствами будут являться:

  1. факт, что работы или услуги, на которые перечислялись средства, не выполнены (фото и видео).
  2. факт перечисления денег (квитанции);

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления.

Согласно , сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика.

В деле суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.О наличии подписанного в соответствии с договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № .Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности ().

Шаг 1.

Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг, а вот рейтинг администрации города Красноярска, или вот рейтинг сайта «Реформа ЖКХ»). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля. Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК: 1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ. 4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом.

Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ. Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Документы для перехода

Смена управляющей компании – юридическая процедура. Для нее нужны документы:

  • Уведомление в письменном виде в старую УК – если сотрудники управляющей компании не присутствовали на собрании. Уведомление доставьте лично.
  • Протокол собрания собственников. Собрание ведет секретарь или бухгалтер, человек с экономическим образованием. Протокол содержит: – адрес дома; – повестку дня; – причины для перехода, доводы за и против; – вопрос для голосования; – результаты голосования; – явку собственников; – подписи присутствовавших на собрании.
  • Решение о разрыве взаимоотношений с управляющей компанией, которое принимают собственники на общем собрании. Решение прописывается в протоколе общего собрания или составляется отдельно. Имеет законную силу, если явка жильцов составила более 50%.
  • Договор с прежней управляющей компанией.
  • Заявление – с просьбой принять решение собственников из пункта 2.
  • Если компания не выполняла обязательства, подготовьте доказательства.

Бесплатный вопрос юристам онлайн

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет: Бесплатно с мобильных и городских Бесплатный многоканальный телефон Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните по бесплатному многоканальному телефону , юрист Вам поможет Подписаться на уведомления Мобильноеприложение Мы в соц. сетях

© 2000-2020 Юридическая социальная сеть 9111.ru *Ответ на вопрос за 5 минут гарантируется авторам VIP-вопросов.

Москва Комсомольский пр., д. 7 Санкт-Петербург наб. р. Фонтанки, д. 59 Екатеринбург: Нижний Новгород: Ростов-на-Дону: Казань: Челябинск: закрыть

Смена управляющей организации

Часто управляющие организации узнают о прекращении своих полномочий, когда получают повестку в суд.

Но как они могли вовремя передать новой УО техническую документацию и другие документы, связанные с управлением МКД, если их вовремя не предупредили?А между тем Минстрой РФ напоминает, что, согласно ЖК РФ, копия решения о смене управляющей организации должна направляться в действующую УО.Орган управления МКД – общее собрание собственников помещений в МКД (). И в его полномочиях – выбирать и менять способ управления МКД. Способ управления МКД, согласно , выбирается на ОСС и может быть изменён в любое время также на основании решения ОСС.Выбранная управляющая организация приступает к управлению МКД с даты, установленной договором управления.

Если такая дата в договоре не прописана – не позднее тридцати дней с даты подписания договора управления.

Эти правила установлены и . 1546

Собственники помещений в МКД могут сменить управляющую организацию по разным причинам

Оговоримся сразу, что мы не рассматриваем случай, когда терпение собственников лопнуло из-за того, что действующая управляющая компания «ничего не делает, а только собирает деньги». В такой ситуации обычно действительно у жителей дома есть только один выход – сменить УО, и никакие возможные трудности не изменят этого решения.Но иногда бывает так, что в городе начинает работать новая УК – только созданная или ранее работавшая в другом городе или даже регионе.

И новая компания начинает активно убеждать собственников в том, что им следует расторгнуть действующий договор управления и выбрать на ОСС другую управляющую организацию.Или в доме поселяется руководитель или учредитель какой-то УО и последовательно начинает убеждать соседей «перейти» на управление к его компании.

Случается такое? Сплошь и рядом.У собственников помещений есть законное право сменить УО.

Согласно ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, договор управления может быть расторгнут:

  1. при наличии такого условия в договоре (ч. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
  2. по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
  3. по решению суда при существенном нарушении договора одной из сторон (ч. 2 ст. 450 ГК РФ);

В одностороннем порядке собственники могут это сделать, приняв на общем собрании собственников решение об изменении способа управления домом, выборе другой УК или в случае, если действующая УК не исполняет условия договора управления (ч. 3 ст. 161, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Сменить управляющую организацию на ОСС возможно по истечении срока действия договора управления (ч.

6 ст. 162 ЖК РФ).Выбрать новую управляющую организацию собственники имеют право в случае, если орган местного управления в соответствии с п. п. 4, 5 ПП РФ № 289 уведомил их о том, что орган ГЖН планирует исключить дом из реестра лицензий или аннулировать лицензию УК (ч.

6 ст. 198 ЖК РФ).Но владельцам квартир в многоквартирных домах не следует принимать поспешных решений под влиянием красивых речей, рекламы и тем более «чёрного пиара», когда претендующая на управление дома компания начинает распространять негативную информацию о действующей управляющей организации. Следует тщательно обдумать решение и оценить риски и последствия смены УО. Поговорим о них подробнее.

Приложение.

Порядок перехода многоквартирного дома при смене управляющей организации или способа управления

Приложение к главы муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области от 18 января 2010 г. N 14 Порядокперехода многоквартирного дома при смене управляющей организации или способа управления 1.

Настоящий Порядок перехода многоквартирного дома при смене управляющей организации или способа управления (далее — Порядок) разработан в целях реализации Жилищного кодекса РФ, регулирующего вопросы управления многоквартирными домами, и обеспечения единообразного перехода управления многоквартирным домом при смене управляющей организации или способа управления. 2. Для совершения действий, предусмотренных настоящим Порядком, устанавливается следующее: 2.1 Инициатор проведения общего собрания уведомляет об организации общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в порядке, установленном Жилищного кодекса РФ.

2.2 Инициатор общего собрания при организации и подготовке собрания обязан: — проинформировать собственников помещений об основании необходимости выбора, смены способа управления новой управляющей организации, а также о планируемых затратах, связанных с выбором новой управляющей организации; — предоставить сведения о существенных нарушениях ранее существовавших договорных отношений; — провести предварительные переговоры с организациями, которые могут стать управляющей организацией. Предложить этим организациям подготовить перечень объемов работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, перечень и стоимость этих услуг и работ, а также перечень коммунальных услуг, которые они могут предоставить собственникам. Получить от них проект договора на управление многоквартирным домом либо разработать его самостоятельно; — при наличии нескольких конкурентов на управление многоквартирным домом внести в повестку общего собрания предложение каждого конкурента, уведомить собственников о голосовании только по предложениям одного из конкурентов; — проинформировать в письменной форме организации, с которыми собственники имеют договорные отношения о выборе иной управляющей организации и администрацию города.

2.3 При принятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об ином способе управления таким домом или при изменении управляющей организации, уполномоченное общим собранием собственников помещений лицо направляет (заказным письмом с уведомлением о вручении или личной доставкой с регистрацией письма в установленном порядке) в выбранную вновь управляющую организацию и действующую управляющую организацию копию протокола решения общего собрания о выборе их управляющей организацией. 2.4 Выбранная для управления многоквартирным домом управляющая организация, товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) в течение 30 дней в письменной форме заключает договор управления с каждым собственником помещения в таком доме на условиях, указанных в решении данного общего собрания (датой начала действия договоров целесообразно устанавливать первое число месяца); 2.5 Управляющая организация, ТСЖ, осуществлявшая управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, после получения уведомления собственников создает комиссию, в которую входит: директор управляющей организации, бухгалтер, технический работник, уполномоченный представитель собственников; — проводит проверку наличия технической и иной документации для подготовки к передаче в соответствии с содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491; — подготавливает и составляет разделительный баланс; — в срок не позднее 30 дней предусмотренного ЖК РФ осуществляет передачу технической документации по акту приема-передачи; — направляет в ресурсоснабжающие организации уведомления об изменении стороны в договоре в части обслуживания и снабжения ресурсами многоквартирного дома со дня передачи его в управление другой управляющей организации, ТСЖ; — передает списки граждан зарегистрированных по месту жительства вновь избранной управляющей организации, ТСЖ. 2.6 Выбранная для управления многоквартирным домом управляющая организация, ТСЖ, уполномоченный представитель собственников при непосредственном способе управления при принятии в управление общего имущества многоквартирного дома выходит с предложением к управляющей организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, с предложением о составлении акта состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома и со своей стороны обеспечивает реализацию этого процесса.

Данный акт согласовывается с уполномоченным представителем собственников. При отказе управляющей организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, выбранная для управления многоквартирным домом организация, ТСЖ составляет акт состояния общего имущества многоквартирного дома с участием представителей собственников помещений многоквартирного дома. 2.7 Выбранная для управления многоквартирным домом управляющая организация, ТСЖ направляет в ресурсоснабжающие, лифтовые и прочие организации предложения о заключении договоров на поставку ресурсов, выполнение прочих работ и услуг; 2.8 Вновь выбранная управляющая организация направляет уведомление в Администрацию, к уведомлению прилагаются: а) копия протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления или новой управляющей организации со всеми приложениями; б) договор управления многоквартирным домом, утвержденный на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома и подписанный сторонами; в) копия свидетельства о государственной регистрации лица, избранного для управления; г) выписка из Единого государственного реестра юридических лиц; д) копия устава.

2.9 Администрация ведет реестр управляющих организаций, ТСЖ, осуществляющих свою деятельность на территории муниципального образования город Гусь-Хрустальный. В реестре указывается: наименование управляющей организации, ее юридический адрес и местонахождение, руководитель, контактное лицо, телефоны, в том числе диспетчерских служб, местонахождение многоквартирных домов, находящихся в ее управлении, доля муниципальной собственности, плата за содержание и ремонт жилого помещения, срок начала и окончание деятельности управляющей организации по управлению многоквартирным домом.

Внесению в реестр подлежат все управляющие организации, осуществляющие деятельность на территории муниципального образования город Гусь-Хрустальный. Предъявление платежных документов собственникам (нанимателям) по договору управления осуществляется только после заключения договора управления многоквартирным домом при наличии документального подтверждения. Выписка из реестра управляющих организаций, заверенная подписью должностного лица администрации и скрепленная печатью администрации является подтверждением наличия правоотношений по управлению многоквартирным домом.

При наличии конфликтных ситуаций при смене управляющих организаций или способа управления многоквартирным домом, администрацией города создается конфликтная комиссии по урегулированию ситуации, в которую входят представители прежней управляющей организации, уполномоченные представители собственников многоквартирного дома, представители вновь избранной управляющей организации, представители администрации. В случае не урегулирования конфликта мирным путем, заинтересованное лицо может обратиться в суд. 2.10 Управляющая организация, осуществлявшая управление многоквартирным домом до смены способа управления или управляющей организации, передает согласно акту приема — передачи вновь избранной управляющей организации, ТСЖ следующую имеющуюся в наличии техническую и иную документацию (информацию, необходимую для управления): — документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, включая оригинал (копию) технического паспорта и акта состояния общего имущества собственников помещений многоквартирного дома; — акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям в том числе: — акт поверки водосчетчика (при его наличии); — акт поверки прибора учета тепловой энергии (при его наличии); — акт поверки коллективных приборов учета электроэнергии; — акты весеннего и осеннего осмотров за текущий год — проектную документацию (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

— иная техническая документация. Вся документация передается безвозмездно. 2.11 Сторона, принявшая в управление многоквартирный дом, обязана: — обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, при наличии соответствующих полномочий, закрепленных в договоре управления; — обеспечить сохранность документации, связанной с управлением многоквартирным домом, и своевременное внесение в документацию соответствующих изменений; — в случае смены способа управления или выбора иной управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации, ТСЖ полученную и вновь созданную документацию, связанную с управлением многоквартирным домом.

Примерные схемаи сроки основных мероприятий при смене организаций, управляющих многоквартирным домом N п.п. Основные мероприятия ответственный сроки 1 Организация общего собрания по выбору другой управляющей организации и заключение договора управления Инициатор, инициативная группа От 1 до 30 дней 2 Оформление протокола общего собрания, принявшего решением о смене управляющей организации Уполномоченное собственниками лицо 3 дня 3 Расторжение договора управления с прежней управляющей организацией Общее собрание собственников принимает решение и определяет дату расторжения при рассмотрении вопроса о смене управляющей организации Через 30 дней со дня уведомления о принятии решения о выборе другой управляющей организации, если договором управления не установлен другой срок 4 Направление уведомления о принятом решении в выбранную вновь управляющую организацию, в действующую организацию, в Администрацию города (ул. Калинина, д. 1) Уполномоченное собственниками лицо 10 дней 5 Создание комиссии по передаче документации на многоквартирный дом Прежняя управляющая организация и уполномоченное собственниками лицо В течение 1 дня с момента получения уведомления о выборе другой управляющей организации 6 Инвентаризация технической и иной документации.

Составление реестра документации, подлежащей передаче. Комиссия по передаче документации 10 дней 7 Формирование списков граждан, зарегистрированных по месту жительства для передачи в выбранную управляющую организацию Комиссия по передаче документации 10 дней 8 Инвентаризация общего имущества дома.

Определение его технических характеристик.

Подготовка акта передачи Комиссия по передаче документации 10 дней 9 Подготовка и составление разделительного баланса Комиссия по передаче документации 15 дней со дня получения уведомления 10 Инвентаризация обязательств управляющей организации перед собственниками помещений и инвентаризация расчетов собственников помещений с управляющей организацией Комиссия по передаче документации На дату расторжения договора 11 Определение порядка перехода дебиторских задолженностей (либо взыскивается прежней управляющей организацией, либо по договору передается новой) Комиссия по передаче документации совместно с новой управляющей организацией 10 дней со дня получения уведомления 12 Уведомление подрядных организаций, ресурсоснабжающих организаций о расторжении договоров Прежняя управляющая организация В течение 5 дней со дня получения уведомления 13 Направление в администрацию города: — копии протокола общего собрания; — договора управления многоквартирным домом; — копии свидетельства о государственной регистрации вновь избранной управляющей организации Уполномоченное собственниками лицо (вновь избранная управляющая организация) В течение 10 дней со дня принятия общим собранием решения 14 Заключение нового договора управления с каждым собственником, принятого на общем собрании Вновь выбранная управляющая организация В течение 30 дней 15 Заключение договоров по предоставлению коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями, при наличии полномочий Вновь выбранная управляющая организация В течение 3 дней с момента заключения договора управления 16 Предоставление отчета прежней управляющей организации о своей деятельности Прежняя управляющая организация В течение 30 дней со дня принятия решения о смене управляющей организации 17 Составление акта технического состояния общего имущества дома Комиссия по передаче документации совместно с новой управляющей организацией В течение 15 дней со дня получения уведомления решения о смене управляющей организации 18 Оформление сводного реестра сдачи- приемки и подписания акта передачи документации Комиссия по передаче документации совместно с новой управляющей организацией в течение 30 дней до расторжения договора <> Содержание Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Последние новости по теме статьи

Важно знать!
  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов.
  • Знание базовых основ желательно, но не гарантирует решение именно вашей проблемы.

Поэтому, для вас работают бесплатные эксперты-консультанты!

Расскажите о вашей проблеме, и мы поможем ее решить! Задайте вопрос прямо сейчас!

  • Анонимно
  • Профессионально

Задайте вопрос нашему юристу!

Расскажите о вашей проблеме и мы поможем ее решить!

+